Mutui e compravendite di case, i notai sigillano il calo del 2023

Le compravendite immobiliari

A soffrire sono gli acquisti per la prima casa, meno le scelte di investimento sulla seconda anche se il secondo semestre del 2023 indica segnali di ripresa. Per quanto riguarda le compravendite immobiliari, nel 2023, continua il calo delle compravendite degli immobili abitativi, raccontano i notai, “passate da 589.486 del 2022 a 547.838 nel 2023 (accentuandosi ulteriormente il calo registrato dal 2021, quando si erano concluse 628.137 transazioni) segnando quindi una **diminuzione complessiva del 7%**”.

Il calo delle compravendite di prima casa nel 2023 rispetto al 2022 è del 10% per acquisti da privati e del 22,5% per acquisti da impresa, mentre si riscontra una sofferenza minore nel comparto delle seconde case: il calo tra il 2023 e 2022 è stato del 2,4% nell’acquisto tra privati e del 2,7% nell’acquisto da impresa.

Ma qualcosa cambia nel secondo semestre. Raffrontando i dati relativi ai due semestri del 2023, si registra in Italia un leggero aumento delle vendite nel corso del secondo semestre, pari al +3,29%, con una punta del +10% nelle Marche, +9,69% nel Trentino Alto Adige, +9,58% in Basilicata e +9,3% in Sardegna.

Si guarda molto ai prezzi

Si guarda ai prezzi delle case e diminuiscono gli scambi per quelle più costose, soprattutto negli scambi tra privati per la prima casa. I notai offrono la differenza quando una parte è un privato o una impresa. La maggior parte degli immobili acquistati da privati con l'agevolazione prima casa ha un valore inferiore a 99.000 euro (43,77%), spiega il consiglio nazionale del notariato, mentre solo lo 0,34% supera il milione di euro. Per gli acquisti da imprese, il 27,82% si colloca nella fascia tra 200.000 e 299.999 euro.

Nel 2023 il valore medio di scambio delle case, nel complesso, si assesta sui 154.416 euro, in riduzione rispetto ai 158.074 del 2022 e ai 155.118 del 2021. Nel secondo semestre del 2023, il valore (mediano) degli immobili abitativi acquistati da privati con agevolazione prima casa è sceso a 113.000 euro rispetto ai 115.000 euro dei precedenti anni 2021 e 2022. Al contrario, gli immobili acquistati da imprese hanno mostrato un incremento significativo nel valore, salendo a 265.000 euro, rispetto ai 235.000 euro del 2022. Il mercato delle seconde case mostra che la maggior parte dei valori rimane sotto i 99.000 euro.

Mercato del lusso si acquista da azienda.

L'interesse per immobili di lusso rimane elevato: con 7.772 transazioni oltre il milione di euro nel 2023, nonostante una leggera diminuzione rispetto al 2022 (erano 7.960 nel 2022). Di questi 4.815 sono immobili abitativi, di cui 3.691 acquistati come seconda casa.

Si tratta prevalentemente di immobili acquistati da imprese che ne hanno curato direttamente la costruzione o la ristrutturazione (2.526), numeri in leggero calo rispetto all’anno precedente.

Infine, nell’intero 2023 sono stati trasferiti 38.162 terreni edificabili (rispetto ai 40.804 nel 2022, ai 42.950 nel 2021 e ai 31.218 terreni edificabili del 2020), dei quali il 56,54% con un valore inferiore a 19.999 euro confermando così un trend decrescente degli ultimi anni, in sintonia con le nuove politiche abitative diffuse sui territori italiani.

Mutui, 2023 anno di calo

I tassi alti tagliano fuori il ceto medio, mentre le agevolazioni fiscali trascinano il settore se presenti. È questa la sintesi dell’analisi del report notarile: “Nel corso del 2023 sono stati particolarmente penalizzati i mutui sotto i 50.000 euro e quelli sopra i 350.000 euro, a dimostrazione nel primo caso della rinuncia da parte di determinate fasce di popolazione di ceto medio basso ad acquistare tramite finanziamento, e nel secondo caso della evidente difficoltà del ceto medio, stante sempre l’aumento dei tassi, a sostenere il peso delle rate crescenti”.  

Analogo andamento può osservarsi anche alla luce del capitale complessivo erogato dagli Istituti di Credito per i finanziamenti ipotecari che nel 2023 è diminuito di oltre il 25%, passando dai quasi 71 miliardi di euro erogati nel 2022 (già in riduzione rispetto al 2021) ai pochi più di 53 miliardi euro del 2023.

Tale dato appare ancor più significativo se letto in combinazione con quelli sulle tipologie dei finanziamenti, dai quali emerge che le operazioni di surroga hanno inciso per solo il 4% del totale dei mutui concessi. L’unico trend positivo dell’anno si registra sulla popolazione di età compresa tra i 18 ed i 35 anni, segno che le politiche di sostegno fiscale ai mutui per gli “under36” hanno effettivamente funzionato.

Nel complesso sono il 2023 vede un fortissimo calo dei mutui pari ad una flessione del 26%, che porta il dato a valori perfino inferiori a quelli pre- pandemia. Sono stati 322.098 i finanziamenti nel 2023, a fronte di oltre 435.174 nel 2022 e 386.000 nel 2019. Significativo appare anche il trend negativo del secondo semestre rispetto al primo che segna un -3%. Unica eccezione è l’area del Nord-Est, che segna un trend positivo nel secondo semestre rispetto al primo.

28 May 2024 di Cristina Bartelli