Perizie più trasparenti per mutui più congrui
Pubblicato il 20 November 2015
Maggiore chiarezza e omogeneità nelle valutazioni degli immobili. Un passo avanti utile a parecchie fattispecie, come ad esempio quella dei mutui prima casa, fissato come obiettivo primario delle “Linee guida per la valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie”, testo realizzato dall'Associazione bancaria italiana in collaborazione con alcuni specialisti del settore (tra cui il collegio dei periti agrari, il consiglio degli agronomi e forestali, architetti, geometri, ingegneri, Assovib e Tecnoborsa) che verrà reso pubblico il 14 dicembre prossimo. Il testo risponde alle richieste di una sempre maggiore vigilanza europea sul patrimonio, rappresentando inoltre un adeguamento alla direttiva Mutui 2014/17/UE la quale prescrive l'adozione dell'Evs, European valuation standard, il nuovo standard europeo da applicare al mercato immobiliare. La Direttiva Europea ispiratrice dei nuovi principi guida del documento dell'Abi, dovrà essere recepita negli Stati dell'Ue entro il 2016.
Valutazioni più corrette. Con le nuove Linee guida appena emanate l'Abi intende fornire una serie di criteri univoci da usare nell’attribuzione del corretto valore di mercato da attribuire all'immobile affrontando, di fatto, il problema dei non performing loans, i mutui casa erogati nel periodo della bolla finanziaria e legati a immobili che sono stati oggetto di stime considerate eccessive. Allo stesso tempo, però, risolve anche le problematiche legate a stime eventualmente debordanti ma riguardanti mutui prima casa normalmente concessi, i quali d'ora in avanti, risponderanno, per quanto riguarda le valutazioni,a criteri standard in tutta l'area Ue. Nel nuovo testo, infatti, la valutazione prevede degli aggiornamenti periodici legati all'andamento del mercato immobiliare e contiene una serie di verifiche sullo status sia burocratico che catastale dell’immobile stesso: aspetto non da poco, visto che spesso le problematiche nascoste emergono soltanto dopo che il rogito è stato firmato. La valutazione rappresenta, al contempo, una sorta di tutela per il consumatore e per la banca, soprattutto in caso di operazioni finanziarie come le cartolarizzazioni.
La nuova disciplina del credito. Interessante notare, al suo interno, anche la disciplina comune per il credito erogato come mutuo (soprattutto mutuo prima casa) o qualsiasi altro contratto stipulato per acquisto o conservazione della proprietà. Inoltre, viene resa obbligatoria sia l’elaborazione che la diffusione del Pies, il Prospetto informativo europeo, contenente tutte le informazioni utili a comparare le offerte e avere la panoramica completa del mercato, valido 7 giorni prima rispetto alla sottoscrizione del contratto.
La figura del valutatore. Le nuove Linee guida dedicano particolare attenzione alla figura del valutatore che, secondo i parametri dell'Evs, dovrà essere indipendente. Una considerazione ancora non del tutto accettata e oggetto di trattative tra Abi e altri soggetti coinvolti. Per quanto concerne le banche sembra acclarato che saranno in grado di scegliere se affidarsi a dei valutatori esterni oppure interni: in questo caso, è ancora calda l'ipotesi di eliminare la figura del valutatore nella fase di concessione del credito, in modo che il professionista non venga influenzato da informazioni price sensitive come l'ammontare del mutuo, la finalità o il rapporto loan-to-value. Un'altra questione da risolvere è quella dell’aggiornamento e della qualifica professionale del valutatore che, in paesi come l'Italia, non ha nessun albo professionale.
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Il profilo dell'autore
Franco Canevesio Franco Canevesio, genovese, è giornalista professionista specializzato in economia e Borsa.
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