Mutui prima casa: il coronavirus rischia di azzerare il mercato

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I prezzi delle case risentiranno di questo periodo di stasi

Pubblicato il 20 May 2020

Come sarà il mercato dei mutui, soprattutto dei mutui prima casa, dopo il coronavirus? Lo abbiamo chiesto a due eserti, Antonio Ferrara, AD di Monety, la società del gruppo Gabetti che si occupa di mediazione creditizia, e Patrizia Zambianchi, managing director-Head of product management di Deutsche Bank.

Ferarra, Gabetti: “Il coronavirus ha azzerato un mercato in ripresa”. Partiamo da un dato di fatto. Il post emergenza si trova di fronte a un mercato immobiliare tonico negli ultimi anni, un mercato 2019 da oltre 50 miliardi di euro, stabile da qualche tempo e proiettato verso un primo trimestre 2020 con un trend in consolidamento con tanto di compravendite in salute. “Il coronavirus ha azzerato tutto ma gli effetti veri si sentiranno a partire dal terzo trimestre 2020 e nel 2021. In questo momento si sta lavorando sugli stock di mutui immagazzinati prima dell'emergenza”, spiega Ferrara.

Un marzo-aprile vicino allo zero, con attenzione alle nuove operazioni immobiliari. “Il Covid costringe a cambiare modello di business, con le trattative a distanza attraverso piattaforme - dice Ferrara - Il futuro vedrà maggiore attenzione al mondo delle abitazioni, visti i tassi bassi dei mutui che persistono. Perché l'immobiliare italiano continuerà a essere un mercato molto interessante proprio dal punto di vista dei tassi che, vicini allo zero, creeranno nuove opportunità”.

La disoccupazione farà male al mercato immobiliare. “I prezzi delle case scenderanno, risentendo di questo periodo di stasi - aggiunge Ferrara - Assisteremo a una lenta ma costante ripresa delle compravendite che saranno caratterizzate dalla situazione economica. Non dimentichiamo - sottolinea Ferrara - che Unioncamere stima in 480 mila i posti di lavoro persi a causa del Covid. Questo è un dato che si ribalterà sul mercato immobiliare. Poi c'è da considerare anche un'altra cosa: attenzione, perché l'atteggiamento delle banche sarà più prudente per quanto concerne l'accesso al credito”.

Zambianchi, Deutsche Bank: “L'immobiliare resta l'asset migliore”. Che il coronavirus si sia mangiato gli ultimi tre anni di recupero dell'immobiliare italiano è parere condiviso da molti. A sentire le banche, non cambia la loro posizione verso i clienti, nonostante l'emergenza. “L'immobiliare resta l'asset migliore per le banche, soprattutto sul residenziale prima casa. La qualità del credito che viene pagato è sempre alta. Nel 2018 su 100 miliardi di euro di prestiti garantiti, ben 35,7 miliardi sono stati erogati dalle banche per l'acquisto della casa. Non dimentichiamo che il profilo del cliente che chiede il mutuo è quello di una brava persona solvibile, che paga. Per questo è lecito pensare che le banche non cambieranno strada diventando più selettive”, ribatte Zambianchi di Deutsche Bank.

Mutui: rallentamento indesiderato. “Confermo che anche nel nostro settore dei mutui si è bloccato praticamente tutto in questo periodo”, sottolinea Zambianchi. Per il futuro ci sono le transazioni da tenere d'occhio. L'anno scorso eravamo a quota 600 mila circa, quest'anno ci si attendeva una prosecuzione del trend, a 620 mila. E Nomisma, nel suo scenario più pessimista, stima un crollo delle compravendite a 500 mila. “In media, il 50% delle transazioni immobiliari ha riguardato le abitazioni, un settore che in Italia finanzia mediamente metà degli acquisti in contanti e l’altra metà tramite mutui. Ora sul fronte compravendite si assiste ad un forte rallentamento - fa notare Zambianchi - e se le transazioni calano, di conseguenza calano anche i volumi di mutui erogati. Il rallentamento del mercato sarà poi accentuato da un atteggiamento più prudente degli acquirenti, a fronte di una durata dei mutui di circa 30 anni e con l’età media di chi li richiede tendenzialmente più alta che in passato”.

A giugno e luglio tracollo mutui prima casa. Secondo le proiezioni di Deutsche Bank è ragionevole pensare a un tracollo dei mutui tra giugno e luglio, che sconteranno lo stop nelle richieste di marzo e aprile, quando nessuno si è mosso per andare a vedere case e, di conseguenza, per andare a chiedere mutui. “A giugno e luglio è lecito attendersi un forte rallentamento, visto che nel periodo del lockdown le richieste si sono ridotte in maniera significativa e il tasso di disoccupazione è in aumento, con tre mesi in meno di produzione sull'anno”, dice Zambianchi.

Case più grandi? Costano di più. E gli affitti non rendono. Tutto questo peserà parecchio sul mercato immobiliare, atteso alle novità post Covid. “È romantico pensare che il Covid-19 abbia fatto sentire la necessità di case più grandi. Ma le case più grandi costano e di soldi probabilmente ne gireranno pochi in futuro. E le banche, lo ricordo, nel caso di mutui prima casa, finanziano l'80%”, dice Zambianchi. Non sarà facile, insomma, pensare a una casa più grande per affrontare altre evenienze o magari uno smart working che si è fatto avanti in maniera decisa. E nemmeno pensare di metterla a reddito con l'affitto. “Nelle grandi città, Milano in primis - conclude Zambianchi - è crollato il mondo dell'affitto per cui molti appartamenti torneranno sul mercato perché non si riuscirà a gestirli con le formule degli affitti brevi”.

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