Prima casa, anche una donazione può far perdere le agevolazioni

Il caso

Il caso arriva in Cassazione dopo il ricorso presentato da un cittadino che, dovendo acquistare un’abitazione, si era visto negare dall’Agenzia delle Entrate le agevolazioni prima casa perché già utilizzate anni prima per un immobile avuto in donazione. La normativa prevede infatti anche nelle donazioni si possano applicare gli stessi benefici fiscali degli acquisti, se ricorrono i requisiti. Nelle donazioni tra genitori e figli, per esempio, l’imposta di donazione spesso non si applica grazie alle franchigie previste. E se si richiedono le agevolazioni prima casa, anche le imposte ipotecaria e catastale si riducono a importi fissi, invece di essere calcolate in percentuale sul valore dell’immobile.

La decisione della Cassazione

Quando la controversia arriva in Cassazione, i giudici confermano la posizione dell’Agenzia delle Entrate. La norma infatti non tiene conto della modalità con cui si è entrati in possesso dell’immobile (acquisto o donazione), ma del fatto di aver già usufruito delle agevolazioni. Quindi se il beneficio è stato utilizzato, anche nell’ambito di una donazione, si configura un precedente che impedisce, in via ordinaria, di accedervi nuovamente. In altre parole, l’agevolazione si esaurisce con il primo utilizzo, indipendentemente dal fatto che si sia trattato di un acquisto o di una donazione.

L'eccezione

Questo non significa tuttavia che la possibilità di usufruire delle agevolazioni prima casa sia definitivamente preclusa. La normativa consente infatti di accedere nuovamente alle agevolazioni prima casa anche in presenza di un immobile già acquistato o ricevuto con il beneficio, a condizione che quest’ultimo venga ceduto entro un determinato termine, che ad oggi è fissato in due anni. Se la vendita avviene nei tempi, il diritto si conserva. In caso contrario, si decade dal beneficio e si è tenuti a restituire le imposte risparmiate, oltre agli interessi e alle eventuali sanzioni.

La donazione non è estranea alle logiche delle agevolazioni

La criticità nasce soprattutto da un equivoco piuttosto diffuso. La donazione viene spesso percepita come un evento distinto dall’acquisto, quasi estraneo alla logica delle agevolazioni. In realtà, dal punto di vista fiscale, la distinzione non incide: ciò che rileva è l’effettivo utilizzo del beneficio. Diverso è il caso in cui la donazione sia avvenuta senza applicare le agevolazioni prima casa. In quella situazione, il diritto non è stato ancora esercitato e può essere utilizzato successivamente, in sede di acquisto.