Mercato immobiliare in crescita, ma non per tutti: il nodo della fascia grigia

Il mercato cresce ma la "fascia grigia" resta esclusa

Secondo il report FIAIP “Monitora Italia”, realizzato con ENEA e I-Com e presentato nel marzo 2026, nel 2025 le compravendite residenziali hanno raggiunto quota 767 mila, con una crescita del +6,5% rispetto all’anno precedente. Anche i prezzi sono tornati a salire (+2,2%) e lo stesso vale per le locazioni: canoni in aumento del +7% e contratti in crescita del +3%.

Ed è proprio dentro questi dati positivi che emerge una dinamica meno evidente. Sempre più famiglie, giovani coppie e lavoratori con redditi normali – spesso anche stabili – fanno fatica a trovare una collocazione nel mercato della casa. È quella che viene definita “fascia grigia”: troppo “solida” per accedere agli aiuti pubblici, ma non abbastanza per sostenere i costi del mercato privato.

Meno spazio tra reddito e spesa abitativa

Il punto è che le due leve principali si sono mosse insieme. Da una parte i prezzi delle case sono tornati a crescere, dall’altra il costo della vita e quello del credito continuano a pesare. Lo spazio tra reddito disponibile e spesa abitativa si è ridotto, e in alcuni casi quasi azzerato.

Le conseguenze si vedono facilmente nella pratica. Con prezzi più alti, ottenere un mutuo diventa più complesso. Allo stesso tempo, con affitti in aumento, anche restare in locazione pesa di più sul bilancio familiare. Una famiglia con un reddito netto intorno ai 1.800–2.000 euro al mese può trovarsi oggi in difficoltà su entrambi i fronti. Nelle grandi città un affitto supera spesso i 700–900 euro, mentre accedere a un mutuo richiede livelli di sostenibilità che non sempre vengono riconosciuti dalle banche.

Il tema energetico

Nel frattempo, il mercato si sta muovendo in un’altra direzione. È diventato più selettivo e sempre più legato alla qualità degli immobili. Non contano più solo la posizione o la presenza di servizi, ma anche le caratteristiche tecniche. Il tema energetico, ad esempio, pesa molto più di qualche anno fa. Secondo i dati ENEA, circa il 75% degli edifici italiani è ancora inefficiente. Questo significa che molte case, anche quando hanno prezzi più bassi, comportano costi più alti nel tempo tra bollette e lavori di riqualificazione. Ed è proprio qui che la fascia grigia si allarga: chi ha un reddito medio riesce spesso ad accedere solo a immobili meno efficienti, che però diventano più difficili da sostenere nel lungo periodo.

Il ruolo del territorio

Anche il territorio contribuisce a rendere il quadro più complesso. Nelle aree urbane e nei contesti più dinamici la pressione resta alta: più lavoro, più servizi, più domanda. Ma l’offerta non cresce allo stesso ritmo e questo spinge i prezzi verso l’alto, escludendo una parte delle famiglie. Nelle aree meno dinamiche accade il contrario: i prezzi sono più bassi, ma mancano opportunità e servizi, quindi la domanda si riduce e gli immobili faticano a mantenere valore. Anche qui la fascia grigia si amplia, perché chi non può permettersi le zone più richieste spesso non trova alternative davvero sostenibili.