Andamento immobiliare e mutui dagli anni '90 ai giorni nostri

Mutuo casa: trova il migliore Calcola rata mutuo

Pubblicato il 3 January 2018

Inizia un nuovo anno, è tempo di fare qualche bilancio. Per il settore immobiliare ci ha pensato l’ufficio Studi Tecnocasa che ha tracciato una summa del mattone italiano a partire dalla metà degli anni '90, quando il mercato immobiliare ha registrato una fase espansiva. Basso livello dei tassi d'interesse sui mutui - soprattutto sui mutui prima casa - e volatilità dei mercati finanziari hanno indotto a puntare sul mattone. Il risultato è stato l’incremento dei volumi delle compravendite (col picco del 2006 con quasi 845 mila transazioni) e la crescita dei valori, protrattasi fino al 2007, l'anno in cui il mercato immobiliare ha invertito il trend.

2007, inizia la crisi. Nel secondo semestre del 2007, per la prima volta, i prezzi degli immobili scendono e i mutui prima casa registrano una brusca battuta di arresto. La colpa è la crisi dei mutui sub-prime, una batosta che rende le banche molto prudenti nel concedere mutui e si unisce al rialzo dei tassi d'interesse. La gente è meno propensa ad acquistare immobili ed ecco la prima riduzione dei volumi (-4,6%) e quella dei prezzi immobiliari (-1%). Nei due anni successi, 2008-2009 continua la stretta creditizia, parecchi potenziali acquirenti (immigrati, single, lavoratori a termine) non riescono ad accedere al credito, aumenta l’offerta sul mercato e sia prezzi che transazioni scendono ancora. Nel solo 2008 le transazioni sono calate del 15% rispetto all’anno precedente, prima riduzione importante del nuovo millennio.

2010, mattone sempre più depresso. Nel 2010 le compravendite si stabilizzano grazie alla ripresa dell’erogazione dei mutui, soprattutto i mutui prima casa, stimolata dai provvedimenti governativi in sostegno all’accesso al credito. Nel 2011 la situazione economica del Paese è negativa: sale la disoccupazione, scende la fiducia di imprese e consumatori così come sfuma la volontà di acquistare casa. Per cui il mercato immobiliare vede ancora prezzi e transazioni in diminuzione.

Gli anni horribili. L'anno tremendo per il mercato immobiliare italiano e per i mutui è il 2012 che registra la più importante contrazione dei prezzi (-10,2%) e la discesa a precipizio dei volumi di compravendita: -25,8% rispetto al 2011. Mancanza di fiducia, congiuntura economica negativa e aumento del costo dei mutui rendono difficoltoso l’accesso al credito. L'anno dopo, il 2013, raggiunge il picco minimo di transazioni (403.124), ritornando ai livelli degli anni ’80, con prezzi ancora in caduta libera (- 8,7%).

I mutui ripartono. Il 2014 è l'anno della svolta. I mutui prima casa ripartono, la domanda di credito delle famiglie sale, ma soprattutto la Bce, con il quantitative easing, immette liquidità sui mercati. Tutto questo determina l'aumento della domanda immobiliare, l'aumento delle transazioni mentre i prezzi non decollano ancora. Domanda immobiliare in crescita anche nel 2015: aumentano anche le transazioni e i tempi di vendita si abbreviano, segno che il mercato si sta avviando a una nuova fase. Il merito va ai tassi molto bassi, storicamente ai minimi, e ai prezzi degli immobili convenienti: una miscela che innesca la ripresa del mercato confermata nel 2016, quando i volumi di compravendite fanno un bel balzo in avanti crescendo del 18,9% e i mutui erogati aumentano del 20,6%.

L'uscita dalla crisi. Arriviamo così al 2017, l'anno appena chiuso, con un mercato immobiliare che sembra aver imboccato l'uscita dalla crisi. La domanda riprende, tornano gli investitori e i tempi di vendita si riducono a 140 giorni di media. I dati definitivi si avranno fra qualche tempo ma fin d'ora le preivsioni parlano di una crescita delle compravendite tra 550 mila e 570 mila e di prezzi stabili con una possibile ripresa dei valori immobiliari.

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