Nomisma: mutui e compravendite, 2020 difficile

31 luglio 2020

Nomisma: mutui e compravendite, 2020 difficile

Il trend negativo continuerà anche nel 2021

Il trend negativo continuerà anche nel 2021

Compravendite in calo e trend negativo destinato a sconfinare nel 2021. Sono questi i due dati più significativi che emergono dal 2° Rapporto sul Mercato Immobiliare curato da Nomisma e appena reso noto. Nel corso del 2020 le compravendite di abitazioni sono destinate a subire un brusco calo, pari a circa il 18% e a passare da 603.000 a 494.000. Un trend negativo tanto forte da ripercuotersi sul 2021, almeno fino ai primi mesi dell’anno. Dai dati dell’Osservatorio viene fuori che le famiglie non sono ancora del tutto consapevoli delle ripercussioni che la crisi in atto avrà sulla loro capacità di spesa, sulla propensione all’acquisto dell'abitazione e neppure sul mercato dei mutui prima casa.

Transazioni sotto quota 500.000 (-18,1%). La pandemia Covid-19 ha costretto Nomisma a delineare, come già fatto a marzo in piena emergenza, tre scenari diversi di evoluzione del mercato immobiliare italiano. Secondo lo scenario base, Nomisma prevede che le compravendite nel residenziale si attestino sotto le 500 mila unità, passando dalle 603.000 transazioni nel 2019 a 494.000, in ribasso del 18%. Nel caso di scenario più avverso, il dato potrebbe abbassarsi a 471.000 transazioni (-22%), in quello più favorevole salire a 518.000 compravendite (-14,1%). I tre scenari prevedono comunque che, nella seconda parte del 2020, il mercato resti debole.

Attenzione ai mutui. Con uno scenario come quello che stiamo vivendo, caratterizzato da un pil in discesa sia quest’anno che nel 2021, da un peggioramento dell'occupazione che sarà manifesto nei prossimi mesi, soffriranno anche i mutui, compresi i mutui prima casa. La capacità di rimborso si impone come indicatore sempre più importante per le banche. Anche per questo, secondo i dati dell’Osservatorio Nomisma, si prevede in questo 2020 un forte deficit circa l’erogazione di mutui: nello scenario base si parla di un -18%, in quello più favorevole il calo potrebbe essere contenuto in un -12,6%, nello scenario più negativo si arriverebbe al crollo di -24,3%. Prospettive negative anche nel 2021: lo scenario più favorevole prevede il calo dei mutui, nella prima parte dell'anno, pari al 6,5%, quello hard ipotizza un tragico -16,6%, quello base un -11,5%. Alla base della flessione ci sarebbe il mancato rispetto dei criteri di selezione di una parte non trascurabile di domanda potenziale.

La vera sfida, secondo Nomisma, sarà il 2021. Lo scenario base dell’Osservatorio prevede un recupero delle compravendite nella prima parte dell'anno, tanto che le transazioni potrebbero risalire a quota 537.000. Lo scenario più pessimistico, invece, prevede un 2021 in cui non vi sarà nessuna sensibile ripresa.

In calo i prezzi. Entro fine 2020, sono destinati a calare sensibilmente i prezzi del mercato immobiliare italiano. Nello scenario base si parla di variazioni annuali nell'ordine del -2,6% nell'abitativo, del -3,1% nel direzionale e del -3,2% nel commerciale. Secondo lo scenario hard, i prezzi crollerebbero del 4% in tutti e tre i segmenti. Nel residenziale, sostiene Nomisma, il driver degli acquisti sarà quello economico: altre esigenze, come la presenza di terrazzi o di balconi o di spazi di ampie metrature, anche se sono emerse con forza durante il lockdown, non verranno tenute in gran conto.

A Milano il calo più contenuto. Fra le 13 città monitorate da Nomisma, Milano sarà quella con l'andamento deflattivo più contenuto secondo lo scenario base. Nello scenario più favorevole, invece, i prezzi di Milano torneranno a crescere dalla seconda metà del 2020, in recupero rispetto ai cali della prima parte dell’anno. Altre città con cali contenuti sono Firenze, Bologna e Padova; Venezia e Palermo sono destinate a calare poco per quanto concerne, però, gli immobili d’impresa. Cali più accentuati, invece, a Catania, a Bari e a Roma; Torino e Napoli, dal canto loro, mostrano performance negative nel non residenziale.

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    Il profilo dell'autore

    Franco Canevesio Franco Canevesio, genovese, è giornalista professionista specializzato in economia e Borsa.

    All'inizio negli anni '90 si è occupato di cronaca su La Repubblica lavorando al contempo come giornalista in alcune televisioni libere liguri. A Milano è stato redattore capo di Italia-iNvest.com, primo sito italiano specializzato in economia. Ha lavorato al sito “Lettera finanziaria” di Giuseppe Turani. Sulla carta stampata ha lavorato con Affari & Finanza ed è stato caporedattore di Finanza e Mercati. Attualmente lavora a MF-Milano Finanza.