Il mercato dei mutui soffre e attende la ripresina del 2014

Secondo Nomisma l'anno appena archiviato dovrebbe registrare il calo dei prezzi attorno all’8,3%, mentre le transazioni totali nel nostro Paese dovrebbero avvicinarsi alle 400mila unità, nuovamente in calo rispetto al 2012, annus horribilis, quando si parlava di 444mila transazioni, numero terrificante visto che evidenziava un balzo indietro di oltre trent’anni, con le compravendite tornate ai livelli che avevamo negli anni '80.

I numeri del 2013 insomma non sembra possano lenire la disfatta del 2012. In nessun campo: due anni fa gli acquisti di immobili, con la relativa accensione del mutuo ipotecario, erano crollati del 38,6% sul 2011 con un valore dei mutui erogati fermo a 19,6 miliardi di euro, il 42,8% in meno rispetto ai 34,3 miliardi di euro erogati nel 2011.

Nei primi nove mesi del 2013, secondo l’ultimo rapporto MedioFimaa il valore dei mutui erogati ha registrato un'altra contrazione pari al 12%, attestandosi a 18,9 miliardi di euro. In sostanza, in tre anni le erogazioni di mutui si sono più che dimezzate e sono passate dai 58,2 miliardi di euro del 2010 ai 23,4 miliardi attesi per il 2013.

A questo si aggiunge il problema della tassazione sulle abitazioni, visto che la loro regolamentazione è sostanzialmente ancora in via di definizione e non dà modo di vedere chiaramente quanti e quali saranno gli esborsi. Il 2013, infatti, ha visto l’abolizione (apparente) dell’Imu sulla prima casa, sostituta con la nuova tassa, la Iuc, suddivisa in due voci: Tasi, Tassa sui servizi indivisibili e Tari, Tassa sui rifiuti. Per ora, perché adesso si aspettano gli aggiustamenti in corsa che scompagineranno ancora le carte in tavola per inquilini e proprietari.

Detto questo, il quadro per il 2014 non viene tracciato a tinte fosche. Sempre Nomisma sostiene che il 2014 potrebbe essere l’anno della nuova svolta per il mercato immobiliare che potrebbe intravedere una leggera ripresina alle porte. La luce in fondo al tunnel potrebbe essere data sia da nuove offerte dei canali bancari che dall'analisi dell'andamento degli spread, quelli che fino all'anno scorso erano più alti del 3%, in media, e ora si attestano intorno al 2,5% o al 2,6%.

Fermo restando che le banche potenziano i plafond per erogare mutui applicando però il risk based pricing, determinando cioè le offerte in base al loan to value (spread più basso quanto più è basso è il valore del mutuo in rapporto al valore dell'immobile) e che verranno ancora privilegiati i clienti che abbiano maggiori disponibilità liquide (chi può coprire metà del valore dell'immobile è considerato cliente ad alto rating a cui viene concesso il mutuo con annessa qualche proposta di strumenti d'investimento, data la sua elevata capacità di risparmio). Ma è anche vero che il prossimo triennio potrebbe riservare qualche buona sorpresa.

Secondo il direttore generale di Nomisma, Luca Dondi, pur in presenza di un quadro ancora di difficile interpretazione, “il leggero miglioramento nelle erogazioni”, che nel 2013 non sono crollate come nel 2011 e nel 2012, induce a sostenere con una certa ragionevolezza che il punto più basso del mercato dei mutui sia stato toccato alla fine del primo semestre 2013. E che, da quel momento in avanti, si possa cominciare a sperare in un andamento più positivo delle compravendite. Dalla scorsa primavera, insomma, è partito qualche segnale incoraggiante per il mercato dei mutui: l’andamento dei tassi, per esempio, mostra che questi sono destinati a rimanere bassi nel 2014 e ancora per molto tempo, almeno considerando l'orientamento attuale della Bce circa il costo del denaro. Questo dovrebbe portare, in Paesi come l'Italia, a miglioramenti anche per quanto concerne le compravendite. Nel nostro Paese, possono contribuire a dare ossigeno all'asfittico mercato dei mutui sia il plafond casa di Cassa depositi e prestiti, sia i bonus fiscali previsti (i quali possono avere effetti positivi sui mutui che vengano accesi per ristrutturazioni o riqualificazioni energetiche) sia ancora gli sconti dell'Irpef confermati fino al 2015 (o al 30 giugno 2016 per le parti comuni degli edifici).