Mutuo prima casa. Attenti alle spese anticipate

Pubblicato il 23 April 2014

Se vi siete sposati e avete solo voglia di prendere possesso del vostro nuovo nido d'amore acquistato a prezzo del sudore della fronte e di un mutuo che la banca ha gentilmente deciso di concedervi, sappiate che le spese da aggiungere, che gravano sullo stesso mutuo, in genere mai calcolate al centesimo, possono arrivare a toccare anche i 65 mila euro.

Facciamo il caso di una giovane coppia sposata in regime di condivisione dei beni che voglia capire bene come si sottoscrive un mutuo sulla prima casa. Questa coppia deve sapere che le spese sopra menzionate, cioè i circa 65 mila euro, esistono veramente e bisogna considerarle assolutamente se non si vuole finire con l'acqua ala gola già prima di iniziare. I 65 mila euro sono dati dalla somma di una serie di cifre importanti non comprese nella cifra che viene erogata dalla banca tramite il mutuo: sono soldi di cui la giovane coppia dovrà farsi carico personalmente, ancora prima di iniziare a pagare le rate del mutuo. E' molto difficile, infatti, che una banca conceda oggi mutui che coprano l'intero valore della casa: in genere, l'istituto di credito arriva coprire l'80% del valore complessivo dell'immobile. La differenza diventa quindi una spesa necessaria, esclusa dalla somma prestata, da sborsare di tasca del cliente che richiede il mutuo. Da tenere anche presente che il denaro che viene prestato non è netto ma, anche di questo, una quota è destinata in tasse.

Facciamo un esempio concreto. Volendo acquistare da un privato un'abitazione già costruita, scelta saggia risulterebbe quella di  farla valutare da un esperto prima di chiedere il mutuo alla banca: questa consulenza costa sui 250 euro. Trovata la casa, bisogna fare un'offerta al venditore per bloccare l'immobile, offerta che andrà accompagnata da un assegno di importo variabile a seconda del costo della casa ma che in genere si aggira in un range compreso tra 500 e 2.000 euro. In caso di esito positivo della trattativa, questi soldi saranno la prima parte dell'anticipo. Poi c'è il compromesso, cioè il contratto preliminare, da redigere senza l'intervento di un notaio, in cui la coppia si impegna ad acquistare l'immobile, in attesa di ottenere il mutuo dalla banca. Contestualmente con la firma del compromesso, va versato il 10% del valore dell'immobile, cifra dalla quale vengono scontati i soldi che sono stati già versati in fase di offerta. Ancora: se per trovare l'appartamento avete chiesto l'ausilio di un'agenzia immobiliare dovete aggiungere le spese per la commissione, variabili fra il 3% e il 5% del valore dell'immobile.

Ovviamente non è finita qua. Chiusa questa fase se ne apre un'altra: quella riguardante imposte e spese notarili. Se la giovane coppia acquista una prima casa, potrà godere di una serie di agevolazioni: paga l'imposta di registro (o l'Iva) con l'aliquota ridotta mentre le imposte ipotecarie e quelle catastali sono dovute in una misura fissa e non in percentuale (sarebbe il 3%) sempre sul valore dell'immobile. Nota dolente è il notaio che va pagato al momento del rogito notarile e all'atto della stipula del mutuo. Nel primo caso, l'onorario di un notaio viene commisurato al valore della casa e comunque risulterà variabile tra 1.300 e 3.000 euro (a cui si deve somare Iva, bolli e altre imposte statali necessarie per registrare gli atti): in sostanza, se la casa vale 150 mila euro, fra tasse e notaio si vanno a  spendere 8-9 mila euro. Per quanto concerne la stipula del mutuo, un notaio in genere chiede dal 3% al 5% della somma erogata, quindi, tenendo sempre conto dei 150 mila euro, il professionista chiede intorno a 6-7 mila euro che, aggiunti al resto, diventano 15 mila euro.

Tutto questo senza contare che, volendo fare i conti precisi, manca ancora una cosa fondamentale: i mobili. Ecco allora che, aggiungendo altri 15 mila euro per un arredamento completo, possiamo tranquillamente dire che la giovane coppia dovrà sborsare in anticipo circa 65 mila euro se vuole comprare casa.

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Il profilo dell'autore

Franco Canevesio Franco Canevesio, genovese, è giornalista professionista specializzato in economia e Borsa.

All'inizio negli anni '90 si è occupato di cronaca su La Repubblica lavorando al contempo come giornalista in alcune televisioni libere liguri. A Milano è stato redattore capo di Italia-iNvest.com, primo sito italiano specializzato in economia. Ha lavorato al sito “Lettera finanziaria” di Giuseppe Turani. Sulla carta stampata ha lavorato con Affari & Finanza ed è stato caporedattore di Finanza e Mercati. Attualmente lavora a MF-Milano Finanza.

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