A caccia di immobili fantasma

Al vaglio del Governo la riforma del catasto

Al vaglio del Governo la riforma del catasto

Pubblicato il 19 ottobre 2021

Governo e parlamento stanno lavorando ad una riforma fiscale: cambieranno (non si sa ancora come) anche alcune regole che riguardano il settore catastale. Va però di certo valutato il problema dei cosiddetti immobili fantasma.

Con questa espressione si definiscono a quelle costruzioni, speso adibite ad abitazione, che esistono ma sono sconosciute al fisco. Trattasi quindi di immobili di cui lo Stato ignora l’esistenza e che, di conseguenza, non vengono sottoposti a tassazione. I loro proprietari evadono così le imposte, dall'Imu a quelle legate alla locazione.

Come funzionano le mappe

Il sistema catastale funziona attraverso mappe, sulle quali sono segnalati gli immobili. Le norme prevedono che, in caso di nuova costruzione, le mappe debbano essere aggiornate su iniziativa del soggetto che procede all’edificazione. Cioè, in pratica, è il proprietario che segnala i cambiamenti.

Questa operazione, però, non viene sempre eseguita; le mappe rimangono incomplete e i proprietari delle costruzioni non pagano le tasse: così nasce un immobile fantasma.

I controlli (complicati)

Eseguire controlli tempestivi su larga scala è praticamente impossibile.

L’ultima verifica eseguita a livello statale per appurare la regolarità delle mappe risale al 2012. Attraverso una grande operazione di aerofotogrammetria (cioè una dettagliata visualizzazione dall'alto) vennero individuate 2 milioni di particelle non dichiarate, corrispondenti a circa 1,2 milioni di unità immobiliari fantasma.

La situazione attuale

Dal 2012 molto potrebbe essere cambiato. Da una parte, diversi proprietari di immobili fantasma potrebbero aver avviato le procedure per regolarizzare la propria posizione, un passaggio necessario per firmare atti di compravendita o richiedere un mutuo. Dall'altra, nuovi immobili fantasma potrebbe essere nati.

Secondo le stime più accreditate, gli immobili abusivi non dovrebbero essere di più rispetto a quelli individuati nell’ultima rilevazione. Le procedure di regolarizzazione avviate dovrebbero essere superiori rispetto alle costruzioni di nuovi immobili fuori norma.

I prossimi passi

La riforma catastale dovrebbe quindi passare da una nuova fotografia degli immobili fantasma, aggiornando i dati che ormai risalgono a quasi dieci anni fa.

Per superare il problema è necessario comprenderne la reale entità. Le nuove tecnologie (si pensi ad esempio all'uso di droni e sistemi di visualizzazione molto più efficienti rispetto al 2012) daranno sicuramente una mano.

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Il profilo dell'autore

Paolo Fiore Giornalista professionista e leccese in trasferta: Bologna, Roma, New York, Milano. Dopo la Scuola di giornalismo Walter Tobagi, ha scritto per Affaritaliani, MF-Milano Finanza, l'Espresso, Startupitalia e Skytg24.it. Si occupa di economia e innovazione per Agi, FocuSicilia e collabora con il gruppo Rcs.

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