Insolvenza: clausola in vigore

Segnali di ripresa, ancora una volta, indicati da Abi nel mercato immobiliare, spinto dal calo dei prezzi degli immobili e dalla convenienza dei mutui, legata ai tassi di interesse in sensibile e continuo calo. Secondo gli ultimi dati dell’Associazione Bancaria Italiana, a maggio i tassi di interesse medi sui nuovi mutui per l’acquisto di abitazioni si sono attestati al 2,24%, il nuovo minimo storico che ritocca al ribasso il 2,29% del mese precedente (nel 2007 si parlava del 2,24%). Secondo l’istituto, i due terzi delle nuove erogazioni sono mutui a tasso fisso, anche se, per finanziamenti di breve durata, potrebbe essere consigliabile stipulare contratti a tasso variabile, data la possibilità di ulteriori discese. Sale in aprile anche il valore dei mutui, +1,4% annuo; tuttavia, a maggio, la variazione annua sul totale dei finanziamenti in essere per famiglie e imprese è stata praticamente nulla, se non leggermente negativa (-0,04%).

Aumentano poi le sofferenze nette, pari ad aprile a 84 miliardi di euro contro gli 83,1 di marzo, pari al 4,67% degli impieghi totali: e questo ci porta a considerare che l’entrata in vigore del decreto mutui, lo scorso maggio, sia quanto meno in sintonia con il clima statistico. Nel decreto mutui si recepisce infatti la direttiva comunitaria 17/2014 in cui si regolano, tra le altre cose, i casi di insolvenza dei mutui immobiliari, con la tanto discussa misura della possibilità per la banca di entrare in possesso dell’immobile oggetto dell’ipoteca a seguito della morosità del cliente mutuatario.

Per riassumere, come già anticipavamo qui: inizialmente si era ritenuto di inserire nel decreto una clausola anti-insolvenza che permettesse alle banche di pignorare l’immobile, senza l’intervento del Tribunale, in caso di versamento ritardato delle rate, misura poi mitigata: perché il provvedimento scatti occorre il mancato versamento di diciotto rate (non più sette, come da principio deliberato). Tale clausola si applica dai contratti stipulati a partire dal luglio 2016, senza effetti retroattivi.

Ciò che alleggerisce il cuore dei mutuatari è che il permesso alla banca di agire in questo modo in caso di insolvenza devono concederlo gli stessi clienti in fase di stipula del contratto. E’ loro diritto, infatti, come stabilito dalla Direttiva, ricevere informazioni dettagliate su tutta l’offerta, sugli eventuali prodotti collaterali al mutuo, sui loro costi e sul tasso effettivo. Va poi conferita dal mutuatario alla banca la facoltà di pignorare l’immobile in caso di mancato pagamento di 18 rate; cosa che può anche essere vista in positivo, offrendo una via d’uscita a chi, arrivato ad un certo punto del piano d’ammortamento e trovandosi nell’impossibilità di sostenere le rate, non sappia più come cavarsi d’impiccio. Qualora, infine, il valore dell’immobile, una volta venduto, eccedesse quello del credito, la banca dovrà anche versare la differenza al cliente (patto marciano), mentre, anche nel caso in cui il valore fosse inferiore, in caso di pignoramento il debito del cliente si considera estinto.

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21 June 2016 di Floriana Liuni