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Confini stretti per l’agevolazione prima casa

Confini stretti per l’agevolazione prima casa

12 novembre 2019

L'Agenzia delle Entrate risponde al quesito di un contribuente

Confini stretti per l’agevolazione prima casa. Se si è già in possesso di un immobile, sebbene locato, non è possibile acquistare una nuova casa avvalendosi dei benefici prima casa. A prendere la strada dell’interpretazione rigorosa sulla questione è l’Agenzia delle Entrate, che è tornata sulla questione, rispondendo a un quesito di un contribuente con l’interpello 378 del 2019.

Colui che ha presentato la domanda ha venduto la casa, di sua proprietà esclusiva acquistata con l’agevolazione prima casa, e nello stesso comune è proprietario di un altro immobile, acquistato senza fruire di agevolazione prima casa e posto in locazione. Il quesito rivolto all’Agenzia delle entrate ha l’obiettivo di capire se si può procedere all’acquisto di una nuova casa, con le agevolazioni fiscali previste come prima casa. Per sostenere la propria tesi il contribuente fa riferimento ad una ordinanza della corte di cassazione che ha riconosciuto l’estensione delle agevolazioni prima casa a chi è proprietario di un immobile che ha concesso in locazione, in quanto sottoposto ad un vincolo giuridico (ovvero la presenza di un contratto di locazione) che rende tale alloggio oggettivamente inidoneo ad essere abitato.

L’Agenzia delle entrate frena, però, gli entusiasmi del contribuente e ricorda che “il diritto a beneficiare dell’agevolazione prima casa è disciplinato dalla nota II-bis) posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n.131 (di seguito, TUR)”.

Di cosa si tratta? L’agevolazione consiste nell’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota del 2% e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50 ciascuna per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione, ad eccezione di quelle appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9.

Il bonus deve rispettare tre condizioni:

1- l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;

2- nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

3- nell’atto di acquisto, l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

Ci sono, poi altre condizioni ostative come la titolarità dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nello stesso comune del nuovo acquisto, ovvero acquistata con le agevolazioni indipendentemente dal luogo in cui essa è posta. I paletti elencati sono considerati dal Fisco insuperabili e l’esistenza anche di uno solo di questi fa venire meno la possibilità di beneficiare dell’agevolazione prima casa.

Per l’Agenzia delle entrate dunque: “Il riferimento operato dalla vigente normativa all’ampia nozione di casa di abitazione porta a ritenere che la fruizione dell’agevolazione debba essere esclusa in tutti i casi in cui il soggetto che intende fruire dell’agevolazione risulti già in possesso nello stesso Comune, o nell’intero territorio nazionale se acquistato con le agevolazioni, di un immobile ad uso abitativo”.

Infine, l’Agenzia pone l’accento sulla differenza tra l’immobile locato e uno eventualmente posseduto in nuda proprietà: il diritto di cui è titolare il proprietario di un immobile dato in locazione è differente e non assimilabile a quello di nuda proprietà; pertanto, non possono applicarsi le stesse conclusioni alle quali è pervenuta sempre l’Agenzia delle Entrate che riconosce l’agevolazione prima casa quando l’acquirente è titolare del diritto di nuda proprietà su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato.

Quindi, conclude l’Agenzia delle Entrate, “si ritiene che nella fattispecie in esame l’istante non possa fruire dei benefici prima casa, avendo la proprietà di altro immobile ubicato nello stesso Comune e non potendo, dunque, dichiarare nell'atto di acquisto di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”.

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    Il profilo dell'autore

    Mutuando di Cristina Bartelli

    Calabrese, ma da tempo trapiantata a Milano, è giornalista professionista dal 2004. Lavora per ItaliaOggi scrivendo del Fisco in ogni sua forma. Ha fatto incursioni su Classcnbc e Tgcom per raccontare le novità di manovra di bilancio, sanatorie fiscali e storie di elusione. Modera convegni e tavole rotonde su temi come l’antiriciclaggio, la pianificazione fiscale e gli adempimenti con l’agenzia delle entrate.