Mondo mutui

22 July 2011

Mutuando - Il mutuo per la nuda proprietà

Il mutuo per la nuda proprietà

“85enne, alto, luminoso e ristrutturato”. Ecco uno dei tantissimi annunci che riempiono sempre di più le pagine specializzate e le vetrine delle agenzie immobiliari. Si tratta delle vendite di case in nuda proprietà. Operazioni che consentono di risparmiare sul prezzo d’acquisto per quanti vogliono investire nel mattone, ma non hanno la necessità di abitare nell’immobile che comprano.

Basti pensare che questa forma di investimento - secondo quanto emerge dai dati dell’Agenzia del Territorio - solamente nel 2010 ha fatto registrare un aumento del 6,7% rispetto all’anno precedente. Un boom facilmente spiegabile. Anche se la crisi sembra dietro l’angolo, le sue conseguenze sono ancora nettamente percepibili in alcuni settori come quello immobiliare, con gli attuali prezzi di mercato che risultano ancora molto alti e la sostanziale difficoltà ad accedere ad un mutuo da parte delle famiglie.

Così, se fino a un paio di anni fa, il venditore era solitamente individuato in una coppia di persone anziane senza eredi, oggi chi decide di vendere la nuda proprietà è spinto soprattutto dalla crisi che morde il portafoglio. Mentre chi acquista continua a trovare nel mattone un bene di rifugio dall’altalenante borsa e dai titoli di Stato, scucendo una percentuale molto più bassa rispetto al valore di mercato dell’immobile.

Con questa operazione immobiliare si può ottenere una riduzione del prezzo della casa che va dal 25% fino al 40-50% rispetto alle quotazioni di mercato. Ovviamente lo sconto è inversamente proporzionale all’età del venditore.

Evidenti i vantaggi di questo investimento. Ad iniziare dal trattamento fiscale. Nello specifico, la compravendita della nuda proprietà è un atto assoggettato alle imposte di registro (7%), ipotecaria (2%) e catastale (1%). Ma se ricorrono i requisiti è anche possibile richiedere le agevolazioni prima casa che riducono il prelievo fiscale all’aliquota di registro del 3% e, per le imposte ipotecaria e catastale, alla misura fissa di 168 euro ciascuna.

La base imponibile su cui applicare queste aliquote impositive si ottiene, invece, mediante l’utilizzo di coefficienti (reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate) che permettono di suddividere il valore fiscale della piena proprietà nei valori fiscali della nuda proprietà e dell’usufrutto. Pertanto la base imponibile, nel caso in cui oggetto della compravendita sia solo la nuda proprietà, è di minore entità rispetto al caso in cui oggetto della compravendita sia la piena proprietà dell’immobile.

E, sempre a proposito di fisco, va ricordato che l’Agenzia delle Entrate con la circolare 20/E dello scorso maggio ha chiarito che il nudo proprietario che ha stipulato un prestito per acquistare la piena proprietà di un immobile concesso in usufrutto al figlio può scaricare, sempre nella misura del 19%, tutti gli interessi passivi del mutuo pagati con riferimento all’intero valore dell’immobile.

Precisi gli obblighi: quelli dell’usufruttuario sono pagare l’Ici (se dovuto) e le spese di manutenzione ordinaria e mantenere la casa con diligenza, senza danneggiarla o modificarla all’insaputa del nudo proprietario che ha il diritto di chiedere il risarcimento del danno subito; quelli del nudo proprietario sono, invece, di sostenere le riparazioni straordinarie.

Ecco alcuni elementi che vanno valutati con molta attenzione: chi acquista la proprietà non ne può disporre subito, ma deve attendere degli anni, cioè fino alla morte dell’usufruttuario. Solo allora, infatti, la nuda proprietà e l’usufrutto si riuniranno ricomponendo la piena proprietà. L’usufruttuario, poi, può cedere in affitto la casa o vendere l’usufrutto. Per evitare, quindi, la possibilità di avere in casa un ospite indesiderato, il nudo proprietario può chiedere di inserire nel contratto una clausola di prelazione. Infine, visto che solitamente queste transazioni sono pagate in contanti, per avere un mutuo bisognerebbe far firmare anche l’usufruttuario che, difficilmente, si accollerà il rischio di pagare la rata qualora il nudo proprietario non la versasse.

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Commenti

  • Vorrei vendere la nuda proprietà di un immobile di cui io e le mie figlie siamo proprietarie e di cui mia suocera ha l'usufrutto di un terzo e il diritto abitazione in quanto vedova.
    scritto da paola maria musumeci il 17/01/2012
  • Cara Paola Maria, detto che l’usufrutto è regolato dall’art. 978 e segg. del Codice Civile, il consiglio è di rivolgersi a un notaio per calcolare il valore dell’usufrutto, stabilito per legge.
    scritto da Patrizia De Rubertis il 25/01/2012
  • Ho acquistato una casa di un ente dove abita mio padre avendone diritto. Ho rogitato e risulta che io ho il diritto di nuda proprietà (parte mutuataria e datrice di ipoteca) e mio padre, di 86 anni, ha il diritto di abitazione vita natural durante (terzo datore di ipoteca). La banca può concedermi il mutuo per acquisto prima casa (non ho altre proprietà)?
    scritto da vladimyr martelli il 29/12/2012
  • Gentile Vladimyr, la nuda proprietà è già la prima casa, visto che dal rogito a lei risulta questo diritto. Quindi, come spiega la Circolare 27/E dell’Agenzia delle Entrate, lei avrebbe potuto acquistare questo immobile con le agevolazioni prima casa se si trova situato nello stesso Comune nel quale abita.
    scritto da Patrizia De Rubertis il 16/01/2013
  • Mio figlio, cittadino italiano con reddito di lavoro dipendente a tempo indeterminato in Francia, vuole acquistare una nuda proprietà in Italia. (val commerciale Euro 300.000, prezzo nuda proprietà Euro 150.000), ma stiamo avendo delle difficoltà perché gli istituti di credito sembra che non finanzino tali acquisti. Ciò corrisponde al vero?. E' possibile individuare qualche alternativa a tassi convenienti?
    scritto da stefano il 03/05/2013
  • Caro Stefano, la prassi delle banche prevede che il mutuo venga erogato ai cittadini italiani residenti in Italia. Ma se anche la residenza fosse in Italia resta il problema di dove si produce il reddito: le banche solitamente prevedono l’apertura di un conto corrente dove far transitare lo stipendio. Il consiglio è di rivolgersi ad istituti stranieri presenti in Italia.
    scritto da Patrizia De Rubertis il 07/05/2013
  • Salve, nel 1996 io, mio fratello e mia sorella abbiamo acquistato una casa unica intestata a tutti e tre. Dopo anni abbiamo deciso di ristrutturare la casa e abbiamo fatto tre appartamenti. Nel momento che abbiamo deciso di intestare a ognuno un appartamento il mio l'ho intestato a mia sorella ed io mi sono tenuto la nuda proprietà. A questo punto, se io decidessi di prendermi la proprietà totale del mio appartamento, come potrei fare? A cosa vado incontro? Che agevolazioni ho se dovessi affrontare un mutuo? Preciso che è tutto agli atti notarili. La proprietà totale non è soggetta a nessun ipoteca e nemmeno a mutui. Grazie per la risposta, distinti saluti.
    scritto da raffaele magliulo il 07/02/2015
  • Caro Raffaele, se ho ben capito lei ha la proprietà dell’appartamento, e sua sorella l’usufrutto. Lei può dunque acquistare l’usufrutto da sua sorella (articolo 980 Codice Civile), al prezzo che stabilirete. A quanto mi risulta, non esistono mutui che consentano di acquistare un usufrutto; i mutui sono legati alla proprietà piena, o alla nuda proprietà di un immobile, che devono fungere da garanzia per la banca in caso di insolvenza del mutuatario (l’usufrutto non è una garanzia sufficiente perché è solo un diritto temporaneo).
    scritto da Floriana Liuni il 19/02/2015
  • io e mia sorella abbiamo la nuda proprieta di una seconda casa di cui i miei genitori hanno l'usofrutto. possiamo vendere la nuda proprieta rimanendo il diritto dei miei genitori all'usofrutto anche se seconda casa ? grazie e buon lavoro
    scritto da sabrina corrado il 20/02/2015
  • salve,abbiamo acquistato una casa insieme al mio compagno, insieme paghiamo un mutuo, la casa è di proprietà del mio compagno adesso sarebbe nostro desiderio intestare la nuda proprietà a mio figlio. possiamo farlo nonostante l'immobile risulti ipotecato? Noi vorremmo non modificare l'ipoteca, ma dare solo una nuda proprietà per garantire che la casa sia di mio figlio quando noi non ci saremo più grazie
    scritto da magda il 22/02/2015
  • Cara Magda, la cosa è possibile ma naturalmente la banca ne va informata. Tenga conto che se suo figlio risulterà proprietario, lei e il suo compagno (che paga il mutuo) sarete usufruttuari, e il suo compagno si troverà a pagare il mutuo di una casa non intestata a sé. Il che vuol dire che non potrà, eventualmente, detrarre gli interessi passivi previsti per il mutuo prima casa.
    scritto da Floriana Liuni il 27/02/2015
  • Cara Sabrina, certo che potete farlo.
    scritto da Floriana Liuni il 27/02/2015

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Il profilo dell'autore

Mutuando di Patrizia De Rubertis

Romana, laureata in Scienze Politiche, giornalista professionista, si occupa da molti anni di questioni legate all’economia e alla finanza. Ha lavorato, fra gli altri, per Skytg24, MiaEconomia, Rai3. Dal 2010 è una delle inviate per il programma economico de La7 Effetto Domino.

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