Forum Caceis, investire in settori anticiclici contro le turbolenze del mercato

30 novembre 2018

Gli investimenti in edilizia privata potrebbero rallentare

L’aumento dello spread spaventa quanti hanno a cuore le sorti del mercato immobiliare italiano. A preoccupare non sono tanto i mutui, quanto gli investimenti. I primi, compresi i mutui prima casa, subiscono un impatto indiretto del differenziale ancora sopra i 300 punti base: le banche, infatti, rispondono all'aumento del costo del denaro alzando i loro tassi sui mutui, ma questo avviene ancora in misura contenuta. 

Forum Caceis, allarme rosso degli investitori. Sono gli investitori ad avere paura che un prossimo rallentamento dei mercati possa creare difficoltà nei finanziamenti degli investimenti a lungo termine in sviluppo edilizio. L'argomento è stato al centro del Forum di Caceis, società di asset servicing del Gruppo Crédit Agricole, secondo cui, nel nostro Paese, l’accesso al credito sta diventando sempre più difficile a causa di una serie di norme che impongono ai fondi del real estate di destinare all'immobiliare solo un decimo del capitale totale. “Chi vuole investire 100 milioni di euro con un fondo, insomma, deve avere a disposizione un fondo da un miliardo”, spiega Paolo Bottelli, Ceo di Kryalos Sgr. 

Chi investe in Italia? “Da almeno cinque anni gli investimenti arrivano quasi esclusivamente dagli anglosassoni con l'intermediazione di fondi internazionali. Recentemente si sono affacciati al nostro mercato immobiliare gli investitori americani e, giusto quest’anno, è partito il primo fondo sottoscritto da una società americana con capitale arabo”, sottolinea Bottelli.

Gli investitori italiani latitano. “Scarseggiano gli investitori italiani - dice Rodolfo Petrosino, managing director Sud Europa di Ardian, investment house inglese con oltre 7 miliardi di asset gestiti -  Questo perché la struttura normativa del mercato italiano non consente di fare investimenti di una certa entità. Così gli investitori si buttano sulla qualità o provano a tirar fuori valore da asset obsoleti che offrono grandi opportunità di riqualificazione. Un’attività interessante perché anticiclica”

Investire in settori anticiclici: la logistica. Per non farsi travolgere da un ciclo economico che minaccia recessione, secondo gli esperti, oggi vale la pena di investire in settori anticiclici. “Un esempio è la logistica, soprattutto in città come Milano e Roma, che può dare grandi soddisfazioni anche in vista della trasformazione dei consumi”, sottolinea Bottelli. 

Senior e student housing. Hines, per esempio, ha creato una sua specifica business unit destinata al real estate per studenti. “Siamo partiti da un investimento con lo student housing della Bocconi, una struttura da 1.500 posti letto. Ora stiamo trattando un progetto analogo a Firenze - spiega Mario Abbadessa, managing director di Hines Italy RE - Altre aree interessanti sono il senior living e il multi family: in questo caso non si acquista la casa ma la flessibilità e i servizi, tutte cose che interessano la clientela più giovane”.

I data center. Altro settore alternativo e, per questo, molto interessante, è quello dei data center. “I data center sono ancora un settore di nicchia, anche se hanno già contratti di lunga durata. Sembra ormai chiaro che il real estate andrà a cercare sempre di più operazioni a lungo termine, giusto per posizionarsi in modo anticiclico”, sottolinea Federico Faravelli, head of asset management real assets Italy di Axa Im.  

Milano e Roma, interessanti ma inesplorate. Secondo gli esperti, per quanto riguarda il segmento uffici, Milano è giudicato  mercato interessante. “Il problema - spiega Bottelli - è che c’è poco prodotto, come a Milano d'altronde. Per questo guardiamo ad altri mercati, come Roma, mercato tutto ancora da creare. Nella capitale gli investitori internazionali cercano in particolare soluzioni che vadano da 5 mila a 10 mila euro al metro quadro, anche da ristrutturare”. “Firenze è una città eccellente sia dal punto di vista amministrativo che per la clientela, non locale ma esterna alla città - sottolinea Abbadessa - Anche Venezia ha caratteristiche simili. Questi però rimangono mercati piccoli rispetto al volume di investimenti che si vorrebbe realizzare”.

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    Il profilo dell'autore

    Franco Canevesio Franco Canevesio, genovese, è giornalista professionista specializzato in economia e Borsa.

    All'inizio negli anni '90 si è occupato di cronaca su La Repubblica lavorando al contempo come giornalista in alcune televisioni libere liguri. A Milano è stato redattore capo di Italia-iNvest.com, primo sito italiano specializzato in economia. Ha lavorato al sito “Lettera finanziaria” di Giuseppe Turani. Sulla carta stampata ha lavorato con Affari & Finanza ed è stato caporedattore di Finanza e Mercati. Attualmente lavora a MF-Milano Finanza.