Mondo mutui

7 marzo 2018

News - 60 anni di mattone italiano e un futuro pieno di novità (anche digitali)

Dati positivi emergono dal rapporto EY sul mercato immobiliare

Dati positivi emergono dal rapporto EY sul mercato immobiliare

Negli ultimi 60 anni il mondo del mattone italiano ha fatto enormi cambiamenti. Basti pensare al saliscendi dei prezzi, alle impennate delle compravendite e al crescente interesse per i mutui prima casa. Per chiarire meglio la situazione, EY, leader mondiale nei servizi di consulenza e revisione contabile, ha pubblicato un report “Residential development in Italy. Challenges and opportunities in the market” con cui analizza le principali caratteristiche del mercato residenziale italiano e i mutamenti avvenuti negli ultimi 60 anni, mettendo in evidenza opportunità e rischi per il mercato futuro. Le prospettive partono da un 2017 in cui il residenziale italiano ha confermato, per il terzo anno consecutivo, un trend al rialzo con una stima di 550.000 compravendite di unità residenziali, ossia il 5% in più rispetto al 2016 e il 35% in più rispetto al periodo post crisi 2013-2014. 

Ben 13 cicli immobiliari dal 1958 a oggi. I valori evidenziati l'anno scorso, secondo EY, sono molto importanti, soprattutto perché sono sopra la media nazionale calcolata a partire dal 1958, anche se ancora molto distanti dal picco di 900.000 transazioni del 2004. Dal 1958 a oggi, secondo lo studio EY, si possono identificare cinque cicli, mediamente di 13 anni ciascuno, tutti con caratteristiche e tendenze comuni, soprattutto nella correlazione tra indice dei prezzi e trend delle transazioni. Unica eccezione il ciclo immobiliare manifestatosi tra fine anni ’90 e il 2012, che ha avuto caratteristiche peculiari tanto che la crescita del mercato immobiliare tra la fine anni ’90 e 2008 si è avverata per il verificarsi di circostanze sostanzialmente irripetibili come il passaggio dalla lira all’euro, la crescita economica iniziata a metà degli anni ’90, l'inflazione e un mercato del credito bancario in fase espansiva.

Italia regina d'Europa delle famiglie proprietarie. Secondo il report l'Italia, con il 77,4% di famiglie proprietarie di abitazioni, si conferma in cima all'Europa per quanto concerne la percentuale delle famiglie che abitano in una casa di proprietà. Per contro, il mercato delle locazioni è uno dei più bassi d'Europa, anche se il trend è in rialzo.  

Flussi migratori e nuove domande del mercato. Lo studio elaborato da EY, mettendo a confronto ai dati di fonti come Istat, Banca d’Italia e Agenzia delle Entrate, evidenzia l'andamento positivo dell’economia nostrana nel breve periodo, mostrando al contempo come le dinamiche demografiche abbiano assunto un ruolo determinante, sebbene ancora sottovalutato, nella nuova domanda del mercato che deve tenere conto di nuove tendenze chiave come: riduzione nel numero delle famiglie che comprendano almeno due componenti; incremento delle famiglie monocomponenti; aumento dell'età media; riduzione della natalità e impatto dell'immigrazione.

Residenziale a rischio. “Lo stock residenziale esistente ha delle caratteristiche dimensionali, costruttive ed energetiche tali da rischiare di allontanarsi sempre più dalla richieste del mercato odierno. Tutto ciò spiega anche perché i prezzi dell'usato hanno continuato a scendere anche nel 2017, mentre i prezzi del nuovo salgono, trainati dalla domanda che, soprattutto in certe aree geografiche, si irrobustisce”, spiega Marco Daviddi, Partner EY real estate per l’Italia. 

Nuovi sviluppi e nuove sfide per il mattone italiano. Dopo diversi anni di freno nello sviluppo del residenziale, secondo Daviddi, la ripresa delle compravendite sta determinando un buon assorbimento dello stock di invenduto. “Riteniamo - prosegue Daviddi - che, a questo punto, sussistano le condizioni per nuovi sviluppi”. Il confronto fra i vari trend di mercato e le condizioni socio-demografiche italiane suggeriscono, però, di dotarsi di nuovi strumenti di analisi, di progettazione e di commercializzazione degli interventi, in modo da andare più verso un collocamento del prodotto in locazione che non verso le tradizionali vendite. “Il successo è sempre più legato strettamente all’innovazione, anche quella digitale, in un settore come quello immobiliare,  tradizionalmente poco incline al cambiamento”, conclude Daviddi.

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    Il profilo dell'autore

    Franco Canevesio Franco Canevesio, genovese, è giornalista professionista specializzato in economia e Borsa.

    All'inizio negli anni '90 si è occupato di cronaca su La Repubblica lavorando al contempo come giornalista in alcune televisioni libere liguri. A Milano è stato redattore capo di Italia-iNvest.com, primo sito italiano specializzato in economia. Ha lavorato al sito “Lettera finanziaria” di Giuseppe Turani. Sulla carta stampata ha lavorato con Affari & Finanza ed è stato caporedattore di Finanza e Mercati. Attualmente lavora a MF-Milano Finanza.