Valutazione richieste di mutuo. Quali parametri guardano le banche?

Quali parametri valutano le banche per decidere se concedere un mutuo immobiliare? Secondo il principio di sana e prudente gestione, ogni istituto deve effettuare adeguate valutazioni preliminari per capire se chi chiede il prestito è un soggetto “affidabile”. In questa ottica l’aggettivo riguarda l’aspetto finanziario, nel senso che l’istituto di credito deve accertarsi – basandosi sulle informazioni dirette e indirette a propria a disposizione – che il soggetto al quale presterà il denaro sarà poi prevedibilmente in grado di restituirlo, maggiorato degli interessi concordati nel piano di ammortamento.

Sono diversi i fattori che vengono esaminati nel corso della procedura di rating. Ogni istituto dispone di un proprio sistema di analisi, differente l’uno dall’altro, ma in linea di massima gli elementi posti al vaglio sono gli stessi.

Come prima cosa la banca verifica la situazione debitoria, attuale e pregressa, dell’aspirante mutuatario. È necessario scoprire, cioè, sia se il richiedente ha già altri finanziamenti in corso che deve restituire (presso la medesima banca o presso altri istituti), sia se in passato è incappato in qualche inadempimento. A tale proposito le banche possono consultare i sistemi di informazione creditizia (SIC), per individuare eventuali episodi che hanno fatto iscrivere il cliente nel registro dei cattivi pagatori. I casi possono essere molteplici, così come il relativo livello di gravità: si va da una o più rate pagate in ritardo fino ai casi più conclamati di morosità, come prestiti non rimborsati né saldati a stralcio.

Qualora i database della centrale dei rischi finanziari evidenzino situazioni simili, potrebbe essere molto difficile per il richiedente vedere accolta la propria richiesta di mutuo.

Oltre alla storia creditizia dell’aspirante mutuatario, la banca valuta poi la situazione economica presente e prospettica. Il cliente deve infatti presentare un reddito (da lavoro, da pensione, da capitale, etc.) congruo rispetto alla somma richiesta. La regola generale è che il peso della rata del mutuo non debba superare 1/3 delle entrate mensili nette, ovviamente facendo riferimento ai redditi e alle spese dell’intero nucleo familiare. A fronte di retribuzioni particolarmente capienti, per esempio, è anche possibile che la banca eroghi comunque il mutuo pur in presenza di altri prestiti in corso. Per comprovare la propria capacità reddituale, il cliente deve esibire alla banca copia delle ultime buste paga e dichiarazioni dei redditi, se lavoratore dipendente o pensionato, oppure copia del modello Redditi (ex Unico), degli F24 e delle altre rendicontazioni fiscali se titolare di reddito da lavoro autonomo o d’impresa.

Da ultimo, ma non per importanza, le banche cercando di definire con quanta più precisione possibile il cosiddetto “loan to value”, ossia il quoziente tra la somma finanziabile e il valore dell'immobile che il cliente intende acquistare, come risultante da apposita perizia redatta da un professionista di fiducia della banca. Anche in questo caso gli istituti si basano su una regola aurea: il rapporto non deve superare l’80% dell’importo periziato.

Una volta operate positivamente tutte queste verifiche, la banca generalmente procederà a formalizzare la concessione del mutuo. Ferma restando la possibilità di richiedere garanzie aggiuntive rispetto all’ipoteca immobiliare, quali per esempio una fideiussione personale di un terzo (il garante).

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14 December 2018 di Valerio Stroppa