Sostituzione del mutuo. Come funziona e quanto costa?

Come funziona la sostituzione del mutuo e quali sono le differenze rispetto alle altre soluzioni a disposizione per modificare i finanziamenti in essere? Nel corso della vita di un mutuo possono essere molteplici le ragioni che inducono le famiglie debitrici a valutare come necessario il ripensamento delle condizioni del prestito: la discesa dei tassi di interesse è sicuramente il motivo più ricorrente registrato negli ultimi anni.
Soprattutto per i mutui a tasso fisso, la possibilità di abbattere il tasso di uno o più punti percentuali può tradursi in un'importante riduzione degli interessi passivi dovuti alla banca, per un minore esborso che può raggiungere anche diverse migliaia di euro, tanto più significativo quanto maggiore sarà la durata residua del piano di ammortamento.
Risparmiare è di regola l’obiettivo principale di chi desidera variare il proprio mutuo, ma ottenere un tasso più conveniente non è l’unico motivo. La modifica auspicata può riguardare il passaggio del mutuo da tasso fisso a variabile (o viceversa), il ricalcolo dello spread, l’ingresso o la fuoriuscita di nuovi o vecchi soggetti a titolo di prenditori o garanti, l’aumento o la riduzione dell’importo finanziato, la durata del piano di rimborso.
A seconda di quale sia la finalità dell’intervento, è possibile orientarsi tra le tre principali alternative a disposizione dei mutuatari: rinegoziazione, surroga e sostituzione. Nel gergo generalista queste tre parole possono quasi sembrare dei sinonimi, inducendo qualcuno a fare un po’ di confusione. In realtà ogni termine presenta specifiche peculiarità giuridiche, con conseguenze finanziarie e di responsabilità ben diverse tra loro.
Per chiarire le idee può essere utile evidenziare in primo luogo che rinegoziazione e surroga intervengono sul mutuo originariamente contratto; nel primo caso modificando le condizioni con il consenso della stessa banca, nel secondo trasferendo il mutuo presso un’altra banca. La sostituzione, invece, prevede l’accensione di un nuovo finanziamento presso un istituto differente e, grazie ai fondi ricevuti, l’estinzione del primo prestito.
Per questo motivo, mentre la surroga è gratuita per legge, la sostituzione andrà incontro a tutte quelle spese tipiche di un mutuo ipotecario come l'istruttoria, la perizia, l'imposta sostitutiva e i costi notarili per l’atto, senza dimenticare l’eventuale penale per estinzione anticipata del vecchio mutuo (se prevista). Anche l’ipoteca iscritta sull’immobile seguirà la stessa sorte: il notaio rogante dovrà provvedere a cancellare quella vecchia a favore della prima banca e a iscriverne una nuova per conto della seconda.
Un simile scenario sembra evidenziare la scarsa convenienza della sostituzione rispetto alla surroga. Ciò non è però del tutto vero, in quanto la sostituzione, trattandosi nella stipula di un nuovo contratto, presenta maggiore flessibilità. Con la surrogazione, infatti, la nuova banca può subentrare per un importo pari al massimo a quello residuo del primo mutuo (salva la possibilità di erogare al contempo un mutuo di liquidità, che però di solito costa di più). Con la sostituzione, invece, la somma erogata può anche essere superiore, a discrezione della nuova banca. Una soluzione utile, ad esempio, laddove il mutuatario debba compiere dei lavori di ristrutturazione o debba fronteggiare altre uscite ingenti, beneficiando così di un tasso di interesse più contenuto rispetto ad altre forme di prestiti personali.
È evidente, quindi, che per poter scegliere consapevolmente tra rinegoziazione, portabilità o sostituzione del mutuo bisogna prendere in considerazione molte variabili e non limitarsi a guardare il tasso di interesse praticato. Il consiglio è di efettuare sempre un esame ragionato della propria situazione e del mercato, magari affidandosi ad un consulente esperto, analizzando costi e benefici di ogni singola soluzione.