Mondo mutui

28 novembre 2017

Mutuando - Mutuo ponte per chi vuole cambiare casa

Cosa si intende per mutuo ponte e a chi può essere utile

Chi già possiede un’abitazione principale ma vorrebbe venderla per comprarne un’altra alle stesse condizioni agevolate ha uno strumento a disposizione: il mutuo ponte. Vediamo di che si tratta.

Il mutuo ponte esiste da diversi anni ma è tornato sotto i riflettori con la legge finanziaria del 2016, che ha rilanciato questa forma di finanziamento nell’ambito di una serie di misure volte (come molte negli ultimi anni) a rilanciare il mercato delle compravendite immobiliari. In sostanza si tratta di un finanziamento di transizione che aiuta a gestire il passaggio tra la vendita della casa attualmente posseduta e l’acquisto di quella futura. E lo fa fornendo al cliente i fondi necessari a pagare il nuovo acquisto mentre continua a pagare il mutuo per il vecchio. Il modo in cui ciò si realizza è la possibilità, fornita dalla banca erogatrice del mutuo ponte, di pagare solo la quota interessi del nuovo mutuo, in attesa della vendita della casa precedente. Quando tale vendita sarà realizzata, il ricavato andrà a compensare la quota capitale del nuovo mutuo.

Si tratta quindi di un mutuo a breve termine, solitamente in media intorno ai 24 mesi, ipotizzando che breve sia il periodo necessario al collocamento del vecchio immobile sul mercato. Da notare che, mentre in precedenza l’accensione di un mutuo ponte comportava la perdita della possibilità di accedere ai benefici prima casa (dal momento che teoricamente si risulta proprietari di due case), con le finanziarie degli ultimi anni questa possibilità è stata invece introdotta.

Cosa serve per stipulare un mutuo ponte? Innanzitutto occorre dimostrare di essere già proprietari di un immobile e di volerlo vendere per acquistarne un altro con un nuovo mutuo, fissando presso di esso la nuova residenza. Questa caratteristica è fondamentale perché al nuovo mutuo possano essere applicate le condizioni per l’acquisto di una prima casa, cosa che altrimenti non potrebbe realizzarsi in quanto il nuovo acquisto in presenza di un immobile già posseduto risulterebbe “seconda casa”. Servono quindi i documenti che certifichino tanto la messa in vendita dell’immobile precedente quanto l’acquisto di quello nuovo.

Il vantaggio di questo tipo di mutuo consiste naturalmente nel fatto che consenta l’acquisto della nuova casa anche in assenza di liquidità immediatamente disponibile: si fornisce infatti il finanziamento per l’acconto dell’acquisto, consentendo per due anni il rimborso tramite il pagamento dei soli interessi. Il mutuo ponte può quindi attendere 24 mesi prima di essere estinto in tutto o in parte con il provento della vendita. Occorre però fare attenzione alla tempistica con cui ci si procura la documentazione (e, di conseguenza, si concludono le fasi della compravendita e dell’accensione del mutuo): il contratto per il finanziamento non può infatti essere sottoscritto in assenza di certezza della messa in vendita, né del fatto che si voglia in effetti acquistare un nuovo immobile.

In generale, il fatto che si tratti di un mutuo a breve durata e basato su transazioni ancora da realizzare fa si che le spese ad esso legate siano tendenzialmente più elevate, sia in termini di spese notarili (vanno infatti gestite due ipoteche, quella sulla casa ancora da vendere e quella sull’immobile da acquistare) che di tassi di interesse, più elevati che per un mutuo tradizionale. Il mutuo ponte solitamente finanzia fino al 60% del valore dell’immobile, proprio per tutelarsi da eventuali contrattempi. E va detto che, nel caso la vendita e il relativo incasso non si dovessero realizzare nei tempi stabiliti, il mutuo andrà rimborsato normalmente, anche nella quota capitale, con gli interessi applicati al contratto acceso. In caso di impossibilità a pagare, a quel punto e come sempre, a farne le spese sarà il vecchio immobile, che potrebbe diventare di proprietà della banca.

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    Il profilo dell'autore

    Mutuando di Floriana Liuni

    Giornalista professionista, è tra i fondatori di Finanzaoperativa.com di cui cura le pagine di finanza personale. Contributor del mensile Patrimoni di Class Editori su temi di investimento e mercato immobiliare e del mensile Largo Consumo su temi social e di marketing, in passato ha collaborato con Radio 24, Finanza.com ed Economiaweb.it.