Doppie detrazioni per i mutui misti, ma....

Quando il mutuo è misto

Sono detraibili gli interessi pagati sui mutui “misti”, ossia destinati a finanziare sia l’acquisto sia la ristrutturazione di un immobile? A fornire la risposta è stata l’Agenza delle entrate, che l’interpello n. 38 del 2019 ha dato riscontro alla richiesta presentata da un contribuente.

Quest’ultimo, infatti, aveva comprato un appartamento con l’intenzione di dividerlo in due, utilizzando una porzione come propria abitazione principale e un’altra come residenza del genitore convivente. In tale ottica, la banca aveva erogato un mutuo ipotecario “misto”, dove una parte del finanziamento era espressamente riservata all’acquisto e l’altra ai lavori di ristrutturazione dell’immobile.

Da qui il dubbio del mutuatario su quali detrazioni fiscali eventualmente utilizzare. Per l’acquisto dell’abitazione principale, infatti, la normativa tributaria consente di recuperare il 19% degli interessi passivi, su un tetto di spesa di 4.000 euro all’anno. Nel modello 730 questa voce va indicata nel rigo E7 della dichiarazione.

Per la costruzione e ristrutturazione, invece, la detrazione IRPEF del 19% opera su un massimo agevolabile di 2.582,29 euro. Tale voce va riportata nel rigo E8 del modello 730, utilizzando il codice 10.

Nel fornire la risposta, l’Agenzia delle entrate ha ricordato in primo luogo i requisiti soggettivi necessari per fruire delle due agevolazioni. Quali per esempio la contemporanea intestazione sia dell’immobile sia del finanziamento, l’obbligo di non possedere un altro immobile già comprato con le agevolazioni, il rispetto della tempistica tra i diversi atti (acquisto, mutuo, trasferimento della residenza, etc.).

Risolvendo il quesito, l’Amministrazione Finanziaria ha così stabilito che in via generale il mutuatario può avvalersi “cumulativamente” delle due detrazioni. Ci sono però alcuni limiti. Primo: l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla conclusione dei lavori e non devono ancora essere trascorsi due anni dall’acquisto. Secondo: il doppio bonus è garantito soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi alla chiusura del cantiere (il contribuente sperava invece di poter sfruttare entrambe le detrazioni per l’intero piano di ammortamento del mutuo).

Terminato il semestre, la situazione cambia radicalmente. L’appartamento ristrutturato sarà infatti a quel punto diviso in due unità immobiliari. Pertanto il contribuente potrà utilizzare la detrazione (solo quella per l’acquisto) sulla quota di mutuo riferibile all’immobile che sarà adibito a dimora abituale.

Facciamo un esempio: l’immobile inizialmente pari a 200 metri quadrati viene diviso in due unità più piccole, una di 150 e una di 50 mq. Il mutuatario decide di tenere per sé l’appartamento più grande e di lasciare quello più piccolo al padre. Il mutuo misto prevedeva 100 mila euro per l’acquisto e 50 mila euro per la ristrutturazione. La detrazione degli interessi passivi sarà così possibile soltanto sulla parte di mutuo destinata all’acquisto e in percentuale del 75% (cioè in proporzione alla dimensione dell’abitazione originaria adibita a prima casa), quindi su 75.000 euro.

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25 February 2019 di Valerio Stroppa