Mondo mutui

27 ottobre 2016

Mutuando - Cosa sono i mutui solo interesse

Mutui solo interesse: geniali o falsi amici?

C’è una tipologia particolare di mutui casa che non rientrando nella nota dicotomia dei mutui tradizionali, ovvero tasso fisso-tasso variabile, resta un po’ dietro le quinte. Si tratta dei mutui “solo interesse”. Li conoscete? Vediamo cosa sono, come funzionano e quali rischi comportano.

Mentre nei mutui tradizionali, mese per mese la quota di interessi nella rata decresce e la quota capitale aumenta, in un mutuo solo interesse, appunto, la rata serve a ripagare unicamente gli interessi, ma non il capitale. Chi è attirato da un mutuo che renda possibile rifondere i soli interessi probabilmente apprezza il fatto di poter avere rate più basse, che male non fa. Il problema è che, alla fine del mutuo, avendo ripagato solo gli interessi resterà comunque tutto il capitale ancora da restituire. Ciò presuppone che, lungo la durata del prestito, il mutuatario sia in grado autonomamente di mettere da parte una somma che verserà, al termine del contratto, per ripagare il capitale. Questo, in linea di massima, è paradossalmente possibile solo se non si avesse in effetti bisogno di alcun prestito. Oppure se si fosse sicuri di una cospicua eredità, di una ghiotta speculazione (che per definizione non è però mai sicura) o della futura vendita di un bene di valore. Oppure ancora, se si mettesse coscienziosamente da parte quanto risparmiato sulla rata solo-interesse, rispetto a quanto si sarebbe pagato per un normale mutuo; ma se si è in grado di fare questo, nulla vieta di stipulare un mutuo tradizionale.

Questo genere di contratti è molto diffuso nel mondo anglosassone: secondo il Telegraph oltre la metà dei mutui londinesi è di questo tipo. Non solo: i mutui solo interesse sono tristemente popolari negli Stati Uniti, essendo stati uno dei principali responsabili dell’ultima indimenticabile crisi finanziaria. Gli interest-only mortgages, infatti, costituivano buona parte dei sottostanti “tossici” di quegli strumenti derivati che hanno fatto saltare il sistema finanziario nel 2007. Dopo essere stati additati come il male assoluto, questi mutui stanno facendo di nuovo capolino oltreoceano, se pur dotati di diverse salvaguardie. Alcune compagnie statunitensi, ad esempio, esigono che chi stringe questi contratti versi in anticipo il 20% del capitale, e che abbia un merito di credito superiore alla media. Questo screma notevolmente la clientela a favore di persone di mezza età, professionalmente ben piazzate e con risparmi da parte, che per le banche rappresentano investimenti decisamente meno rischiosi rispetto ai giovani precari, che pure sarebbero quelli che avrebbero più piacere a pagare una rata più bassa. Bisogna inoltre che il cliente attesti di poter ripagare interessi dal tasso molto alto, perché i tassi possono variare al rialzo durante il periodo del mutuo: particolare, questo, che i titolari dei mutui “tossici” del 2007 non avevano tenuto nella giusta considerazione. Serve inoltre che la durata del mutuo non sia troppo lunga (no ai mutui trentennali, perciò), per limitare i rischi dell’istituto erogatore.

Mutui del genere sono presenti anche a casa nostra, ma in una forma ibrida. In questi contratti, infatti, nei primi anni (cinque o dieci) la rata ripaga i soli interessi, mentre successivamente viene aggiunta anche la quota capitale. Questo è di sicuro sostegno alle giovani coppie, che, nei primi anni di vita matrimoniale, possono permettersi di acquistare casa pagando una rata “leggera” pur avendo, come spesso accade, pochi fondi da parte. Ma l’assunto che negli anni successivi la coppia diventi in grado di sopportare una rata più pesante grazie a condizioni finanziarie più stabili, oggi come oggi non è più così scontato. Anzi, con l’andare del tempo un nucleo familiare potrebbe incontrare addirittura maggiori difficoltà che nei primi anni. Inoltre, mutui così fatti possono durare molto a lungo, anche fino a 40 anni: il che rischia di influire sui tassi di interesse che, per ammortamenti lunghi, tendono ovviamente a salire. A conti fatti quindi un mutuo solo interesse all’italiana potrebbe costare di più di un mutuo trentennale tradizionale, e rivelarsi un falso amico.  

La soluzione? Sempre la stessa: farsi dare copia del contratto, confrontare le diverse tipologie di mutui e fare attenzione ai tassi applicati. I numero parleranno chiaro e guideranno verso la scelta più saggia.

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    Il profilo dell'autore

    Mutuando di Floriana Liuni

    Giornalista professionista, è tra i fondatori di Finanzaoperativa.com di cui cura le pagine di finanza personale. Contributor del mensile Patrimoni di Class Editori su temi di investimento e mercato immobiliare e del mensile Largo Consumo su temi social e di marketing, in passato ha collaborato con Radio 24, Finanza.com ed Economiaweb.it.

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