Mutui per ristrutturare casa: come orientarsi?

Diversi sono i motivi che possono spingere una famiglia alla decisione di ristrutturare casa: migliorare il comfort, ridurre i consumi energetici, aumentare il valore dell’immobile o anche un mix di tutte queste ragioni, in un Paese dove oltre un terzo delle abitazioni ha oltre 40 anni di età. Ma quando i risparmi non bastano ed è necessario ricorrere a un finanziamento, come orientarsi per effettuare la scelta migliore?

Tra mutui e prestiti personali le alternative offerte dal mercato possono essere molteplici, come anche il rischio di scegliere una soluzione non esattamente adeguata alla necessità del richiedente. Ecco quindi una sintetica “bussola” per individuare la strada giusta.

È bene partire subito da un concetto: in termini di tasso di interesse, il mutuo ristrutturazione sarà sempre più conveniente di qualsiasi altra forma di prestito. Se nel primo caso le proposte attuali possono presentare TAEG intorno all’1,5-2% (tasso fisso), nel secondo caso si può arrivare anche al 7-8%. Per i mutui a tasso variabile, alla luce dell’attuale congiuntura economica, è possibile spuntare al momento TAEG anche dell’1% o inferiori. Tra i fattori pro-mutuo ci sono poi la possibilità di rimborsare il capitale in un arco di tempo più esteso (i piani di ammortamento vanno infatti dai 10 ai 35 anni) e di ottenere importi più rilevanti (che possono arrivare all’80% del valore dell’immobile e/o delle opere da eseguire).

Quello che può sembrare un confronto “no contest” a favore del mutuo vede in realtà anche alcuni oneri aggiuntivi, non previsti per il finanziamento personale. Si pensi ai costi tipici di ogni procedura di mutuo: istruttoria pratica, perizia, tasse ipotecarie, atto notarile, polizza scoppio e incendio, che da sole possono pesare per alcune migliaia di euro.

Oltre al dover porre la garanzia dell’ipoteca, ci sono poi i tempi tecnici di erogazione del mutuo, di regola più lunghi dei prestiti personali (ottenibili, in taluni casi, in appena 24 ore). Per gli interventi edilizi di maggiore complessità, è possibile ottenere l’accredito dei fondi secondo la formula “Sal”, acronimo di stato avanzamento lavori. In tale ipotesi le somme prestate vengono messe a disposizione man mano che le opere procedono, secondo una tabella di marcia concordata fin dall’inizio.

Le valutazioni di convenienza legate a tutte queste variabili diventano in ogni caso superflue laddove la scelta del prestito sia una strada obbligata. Si pensi a chi deve rimodernare un bagno o la facciata esterna di un’abitazione. Se il preventivo è per esempio di 15 mila euro, non sarà possibile sottoscrivere un mutuo ristrutturazione, in quanto le banche applicano una soglia minima (floor) che può oscillare dai 30 ai 50 mila euro, al di sotto della quale non vengono concessi mutui.

Per entrambe le tipologie di finanziamento l’ente erogatore potrà richiedere garanzie personali, come la fideiussione di un terzo, e in ogni caso sarà possibile stipulare una polizza abbinata a garanzia del rimborso in caso di eventi avversi (morte, invalidità, perdita del lavoro del debitore, etc.).

E se il richiedente ha già in corso un altro mutuo ipotecario, acceso per l’acquisto dell’immobile? In questo caso molte banche potrebbero rifiutare la concessione di un nuovo mutuo, o perché non sufficientemente tutelate da un’eventuale ipoteca di secondo grado o perché l’importo aggiuntivo porterebbe allo “sforamento” del tetto dell’80% del valore del bene. Il prestito personale rimane quindi l’unica alternativa percorribile. A meno che, ed è questa la soluzione più frequente, la banca che ha concesso il primo mutuo non fornisca un mutuo di sostituzione, di importo pari al capitale residuo del prestito originario aumentato della liquidità necessaria agli interventi.

Da non dimenticare infine la possibilità di godere dei vantaggi fiscali tipici dei mutui prima casa, preclusi invece per i prestiti personali: se la ristrutturazione riguarda l’abitazione principale, il mutuatario può beneficiare di una detrazione Irpef pari al 19% degli interessi pagati sul mutuo. L’agevolazione si applica con un limite di spesa di 2.582,25 euro. L’importo massimo recuperabile in dichiarazione dei redditi è quindi di 491 euro all’anno.

Resta fermo che, qualunque sia la forma di finanziamento prescelta, il contribuente potrà sempre richiedere gli sconti fiscali sugli immobili previsti dal Testo Unico delle Imposte sui Redditi per le ristrutturazioni (50%) e per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (65%), da fruire in 10 quote annuali.

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17 October 2018 di Valerio Stroppa