Mondo mutui

11 febbraio 2016

Mutuando - Mutui 100%: come funzionano

A chi conviene il mutuo al 100%

Abbiamo parlato qualche post fa delle agevolazioni per i giovani che intendano acquistare la prima casa con un leasing. Tale soluzione presenta degli indubbi vantaggi: sconti fiscali sull’imposta di registro, nessuna spesa di istruzione o notarile fino all’effettivo riscatto (e quindi acquisto) dell’immobile, detrazione delle rate per gli under 35, purchè si acquisti un immobile non di lusso e la durata del contratto sia inferiore ai 20 anni. Vero è che in questo modo chi non ha liquidità può acquistare una casa coprendo anche il 100% delle spese; ma la rata richiesta è molto alta. Si potrebbe quindi considerare più conveniente stipulare un mutuo, ma la controindicazione è che, solitamente, i mutui coprono solo fino all’80% delle spese, a meno che non si tratti di mutui 100%.

Di che si tratta? I mutui 100% sono prestiti per l’acquisto di una casa che, come dice la parola stessa, coprono il 100% del valore dell’immobile e vengono concessi in presenza di determinati requisiti e previa accettazione di clausole di finanziamento accessorio che la banca richiede, in ragione della maggiore liquidità messa a disposizione del cliente. Se di solito la banca è pronta a finanziare l’80% del valore della casa, solitamente si richiede che il restante 20% venga garantito da una polizza assicurativa fideiussoria. Una delibera della Banca d’Italia, la delibera CICR del 22/04/1995, obbliga infatti gli istituti di credito a non erogare prestiti con loan-to-value superiore all’80% se non in presenza di una polizza fideiussoria di questo tipo.

A chi sono rivolti questi mutui? Solitamente ai più giovani, che sono coloro che per ragioni anagrafiche possiedono meno liquidità, e possono quindi con più probabilità essere attirati da questo genere di finanziamento, e contemporaneamente hanno più tempo a disposizione per ripagare il debito. Tali mutui possono infatti arrivare ad avere tempi di ammortamento di 40 anni, tempi, evidentemente, meglio affrontabili da chi ha una maggiore aspettativa di vita aperta davanti a sè. La controindicazione è che, comunque, i giovani potrebbero avere comunque difficoltà a stipulare un mutuo qualsiasi, in assenza di contratti di lavoro stabile o di persone che possano far loro da garante in maniera credibile.

I vantaggi del mutuo 100%, oltre che con requisiti di garanzia più stringenti, si pagano anche con maggiori costi. In particolare, ci sono i costi della polizza assicurativa fideiussoria che copre il 20% di eccedenza della somma erogata dalla banca. Tali costi possono essere sostenuti direttamente dal mutuatario, oppure in un primo momento dalla banca, che ne chiederà il conto poi al cliente. Tali costi possono inoltre essere estinti in un’unica soluzione, oppure distribuiti tra le varie rate, andandone ad aumentare l’importo.

Anche i mutui 100%, come tutti gli altri mutui, possono esistere in forma di finanziamenti a tasso fisso o variabile. Nel primo caso si avrà, come sempre, rata costante, che protegge dai rialzi dei tassi; nel secondo caso si sfrutteranno i movimenti al ribasso nei tassi di interesse, ma si rischierà di vedere la rata lievitare in caso di aumento degli stessi. 

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    Il profilo dell'autore

    Mutuando di Floriana Liuni

    Giornalista professionista, è tra i fondatori di Finanzaoperativa.com di cui cura le pagine di finanza personale. Contributor del mensile Patrimoni di Class Editori su temi di investimento e mercato immobiliare e del mensile Largo Consumo su temi social e di marketing, in passato ha collaborato con Radio 24, Finanza.com ed Economiaweb.it.