Ipoteca immobiliare. Come funziona?

Perché l’ipoteca viene iscritta dalla banca per un importo pari a una volta e mezza o al doppio della somma erogata con il mutuo? Nei giorni scorsi l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato il rapporto “Mutui ipotecari 2018”, che evidenzia come nel 2017 gli immobili ipotecati a garanzia di mutui sono stati più di 917 mila, con un aumento del 4% sull’anno precedente. Il controvalore economico dei finanziamenti garantiti da ipoteche sugli immobili ha sfiorato i 93,5 miliardi di euro, con un incremento del 9% rispetto al 2016, ma con valori sempre ben lontani dai tempi pre-crisi (basti pensare che nel 2007 si è registrato il massimo storico, con oltre 200 miliardi di euro).

L’ipoteca, ai sensi dell’articolo 2808 del codice civile, è quel diritto reale che garantisce alla banca il potere di espropriare forzosamente l’immobile del mutuatario inadempiente e di venderlo all’asta, per soddisfare il proprio credito. Si tratta di una soluzione “estrema”, nel senso che quando il cliente non rispetta il piano di rimborso del mutuo è di solito interesse reciproco delle parti trovare una soluzione condivisa per il rientro, diversa dall’esecuzione vera e propria. Mandare all’incanto un immobile significa infatti per la banca andare incontro a tempi lunghi, a costi significativi e all’incertezza di non riuscire a monetizzare agevolmente il bene, mentre per il mutuatario la prospettiva è quella di perdere la propria casa. L’ipoteca, tuttavia, rimane la principale forma di tutela a favore di chi eroga il credito, motivo per cui quella richiesta dalla banca deve essere di solito di primo grado, ossia non preceduta da altri analoghi diritti di ipoteca sul medesimo bene. È molto raro il caso di banche che accordano mutui assistiti di un’ipoteca di secondo grado o addirittura di grado inferiore, a meno che il prestito non sia accompagnato da altre forme di garanzia collaterali più che “robuste”.

Il motivo per il quale il valore ipotecato è più alto del credito concesso (determinato a sua volta in base al valore effettivo dell’immobile, preventivamente valutato e risultante da un’apposita perizia) è semplice: l’istituto deve tutelare non solo il capitale prestato, ma anche gli interessi e le spese accessorie. Tra le quali, come detto, rientrano gli interessi di mora e gli oneri legati alla procedura di esecuzione: tra attività di ispezione ipotecaria e catastale, redazione e notifica degli atti di precetto e poi di pignoramento, attività giudiziale e stragiudiziale, le parcelle degli avvocati possono assumere un peso rilevante. Poiché i mutui immobiliari hanno durate lunghe, di solito comprese tra i 20 e i 30 anni, l’importo finale corrisposto dal mutuatario può essere più che doppio rispetto al prestito originario.

Va tuttavia precisato che, in caso di inadempimento, il valore ipotecato non costituisce l’importo che il mutuatario dovrà restituire, ma solo la cifra massima riservata alla banca nell’ipotesi di vendita all’asta dell’immobile. Il debito residuo terrà conto ovviamente delle rate già saldate dal cliente.

Mutui: ottieni il migliore per te Calcolo rata mutuo

15 November 2018 di Valerio Stroppa