Estinzione anticipata del mutuo. Quando conviene e come funziona?

Come funziona l’estinzione anticipata di un mutuo e quanto costa? Questa domanda è molto ricorrente in un’epoca storica in cui, alla luce dei tassi di interesse molto bassi, chi si ritrova in mano un gruzzolo da investire non sa come orientarsi. In molti casi, quindi, invece di sottoscrivere prodotti finanziari (depositi, titoli di stato, obbligazioni, fondi) dal rendimento poco invitante, per chi sta già pagando un mutuo potrebbe risultare più conveniente utilizzare quello stesso capitale per abbattere in tutto o in parte l’importo da rimborsare alla banca.

Questa possibilità, già presente in passato nel nostro ordinamento, è stata potenziata e messa a regime dal cosiddetto “decreto Bersani” (articolo 7 del D.L. n. 7/2007), le cui previsioni sono state poi aggiornate dal D.Lgs. n. 141/2010. Per effetto di tali disposizioni normative, l’articolo 120-ter del Testo unico bancario stabilisce la nullità di ogni patto o clausola che comporti un aggravio di costi (quindi una penale) per il mutuatario che intende estinguere anticipatamente il proprio mutuo. La facoltà di rimborso prima della scadenza, che può essere totale o parziale, riguarda tutti i mutui erogati per l’acquisto o per la ristrutturazione di abitazioni oppure di immobili adibiti allo svolgimento di un’attività economica da parte di persone fisiche (uffici, magazzini, negozi, studi professionali, etc.). L’inefficacia di tale clausola opera di diritto, cioè automaticamente, e non comporta la nullità del contratto. Il mutuo rimane comunque valido, eccezion fatta per la parte in cui viene prevista una penale a carico del mutuatario.

Per i mutui stipulati prima dell’aprile 2007, invece, le penali contrattuali sono consentite, anche se, pure su questo fronte, il decreto sulle liberalizzazioni ha fissato specifici limiti. Qualora l’importo ricada al di sopra delle soglie, il cliente può imporre alla banca una riduzione, senza che l’istituto possa opporre alcuna ragione.

A livello procedurale, la richiesta di estinzione anticipata deve essere notificata alla banca attraverso raccomandata o posta elettronica certificata. Ogni banca rende disponibile un apposito modulo, tramite il quale chiedere il calcolo dell’importo omnicomprensivo dovuto per l’estinzione totale. Il mutuatario dovrà infatti versare il capitale residuo più gli interessi maturati al momento della chiusura, inclusi i dietimi relativi ai giorni trascorsi tra l’addebito dell’ultima rata e la data del saldo. Va detto che istituti di credito diversi possono applicare metodi differenti per il calcolo del quantum dovuto. Se l’estinzione è parziale, il mutuo proseguirà, ma gli interessi dovranno essere rideterminati sulla base della quota capitale residua. Pertanto sarà necessario generare un nuovo piano di ammortamento (tra le diverse ipotesi, c’è anche quella di mantenere invariato l’importo della rata e di accorciare la durata del mutuo, con un rimborso “accelerato”).

Per i mutui “alla francese” (rata costante), nei quali la quota di interessi è massima all’inizio e decresce man mano, la convenienza dell’estinzione anticipata è inversamente proporzionale allo stato di avanzamento del finanziamento: più si va avanti nel tempo, più gli interessi da riconoscere alla banca si alleggeriscono. Pertanto, in questi casi la “forbice” tra gli interessi passivi dovuti sul mutuo e i profitti derivanti da possibili investimenti alternativi si assottiglia, rendendo ancor più necessari gli abituali calcoli di convenienza, da effettuare caso per caso.

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13 September 2018 di Valerio Stroppa