Acquistare una seconda casa con un mutuo: tutti i costi

Aria di vacanze, e cresce la voglia di una seconda casa. Che può non trovarsi in luoghi di mare o di montagna, ma anche in città. E può essere utilizzata, quando non direttamente, per creare un reddito, sfruttando il trend degli affitti, e in particolare degli affitti brevi, che sembra essere in espansione. Con tassi di redditività interessanti soprattutto in zone in cui i prezzi degli immobili sono scesi in modo più accentuato.

Acquistare una seconda casa con un mutuo è possibile, anche se si tratta di una operazione che non gode delle stesse agevolazioni fiscali che riguardano invece l’acquisto di una abitazione principale. Quest’ultima, infatti, è considerata una necessità, mentre la seconda casa può anche essere un “di più”, e come tale è soggetta a condizioni meno favorevoli. Tra le quali è bene sapersi districare, magari avvalendosi di un comparatore on line per fare la migliore scelta.

Se dal punto di vista dei tassi di interesse applicati dalle banche non dovrebbero esserci differenze significative, bisogna considerare che, invece, non è possibile per una casa vacanza scaricare dalla dichiarazione dei redditi gli interessi passivi del mutuo. A ciò vanno aggiunte poi, come sempre, le spese per le eventuali polizze, la perizia bancaria, e le altre spese legate all’accensione del mutuo.

In generale inoltre, mentre il mutuo prima casa è tassato allo 0,25%, il finanziamento per acquistare una seconda casa è tassato al 2%. La durata massima del periodo di rimborso potrebbe essere limitata a 30 anni e la percentuale solitamente finanziata rispetto al valore dell’immobile scende dall’80 al 60%. Le banche potrebbero inoltre applicare politiche più rigide per quanto riguarda il rapporto tra rata e reddito mensile.

Va inoltre messo in conto che l’acquisto di una seconda casa comporta costi. Innanzitutto, all’acquisto occorre versare un’Iva che sale al 10% del prezzo totale (non più al 4% come per la prima casa) in alcuni casi in cui si acquisti da una impresa costruttrice. Se l’abitazione è di lusso, l’Iva sale ulteriormente fino al 22%. Va poi pagata l’imposta di registro, ipotecaria e catastale, ciascuna di 200 euro. Se invece si acquista da un privato la transazione è esente Iva, ma restano le imposte di registro, catastale e ipotecaria.

Possono poi essere presenti spese condominiali nello stabile in cui si trova l’immobile, oltre ad eventuali spese, da prevedere, per la manutenzione ed altre incombenze che spettano al padrone di casa. Anche le bollette, per la seconda casa, sono di base più elevate che per l’abitazione principale. Ultime ma non meno importanti le tasse comunali, Imu, Tasi e Tari, che possono ridurre la redditività dell’investimento nel mattone.

Uno dei vantaggi fiscali dell’acquistare una seconda casa da affittare può essere tuttavia trovato nella possibilità di sfruttare la cedolare secca che consente di godere di un’imposta sostitutiva ridotta rispetto all’Irpef, separando il reddito da affitto da quello personale, e di evitare il pagamento di imposta di registro e di bollo. Non optare per la cedolare secca, al contrario, potrebbe aumentare il reddito Irpef fino al passaggio ad uno scaglione maggiormente tassato.

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6 July 2018 di Floriana Liuni