Taeg e trasparenza del mutuo

Compravendite positive ma prezzi in stallo. La contraddizione è tutta propria dell’immobiliare italiano, che sta rivelando segnali di ripresa nel movimento domanda-offerta, senza che ciò influisca significativamente sui prezzi. Colpa (o merito) della deflazione in atto, e dei tassi di interesse che sono pur sempre bassi, anche se la “pacchia” potrebbe non durare per sempre, dato che un rialzo dei tassi potrebbe essere prossimo.

Al momento comunque l’Abi, associazione delle banche italiane, rileva che i finanziamenti per l’acquisto di casa sono aumentati del 38% annuo nel settembre 2016, per un totale di circa 45 miliardi di euro nei soli primi nove mesi dell’anno. L’80% degli acquisti di immobili è finanziato da mutuo, la cui copertura del valore dell’immobile (loan-to-value) è salita ai massimi dal 2009, ovvero al 74,7% medio.

Secondo il Barometro Mutui Crif ottobre ha visto un nuovo cosiddetto boom di richieste di mutui, soprattutto da parte di 35-44enni, con un +21,1% rispetto allo stesso mese del 2015, per un importo medio di 123.516 euro (circa 3 mila euro in più di un anno prima), che porta il valore medio nei primi dieci mesi dell’anno a poco meno di 123 mila euro.

Allo stesso tempo, secondo l’ultimo Bollettino di Banca d’Italia, i tassi di interesse Taeg relativi ai mutui si sono collocati a settembre ad un nuovo minimo storico, il 2,33% (mentre i tassi netti sono scesi al 2,02% dal 2,16% di agosto). Una situazione che erode i guadagni delle banche, le quali, per tutelarsi dal rischio di doverci addirittura rimettere nell’erogazione di mutui a tasso fisso, dato l’Euribor (tasso di riferimento) negativo, spesso pongono un tasso soglia (floor) al di sotto del quale il finanziamento non può scendere. Tasso che comunque, è bene ricordarlo, va adeguatamente comunicato e spiegato ai clienti, i quali devono pretendere su questo la massima chiarezza e trasparenza. Come del resto è già stato ordinato dalla Banca d’Italia.

A questo proposito è esemplare una vicenda giudiziaria di anni fa la cui sentenza è stata resa nota in questi giorni, relativa proprio a mutui a tasso variabile allacciati al tasso Euribor che sarebbero stati manipolati dalle banche. Si tratta di mutui erogati tra il primo settembre 2005 e il 31 marzo 2009, sui quali, nel 2013, l’Antitrust europeo si era già pronunciato evidenziando una manipolazione dei tassi di interesse da parte di alcuni istituti di credito – multati di 1,7 miliardi di euro - che ha causato, evidentemente, un danno ai mutuatari, i quali si sono trovati a pagare interessi maggiori rispetto al dovuto.

La sentenza del 2013, non si capisce come mai, è stata resa nota solo ora (la documentazione pubblica sul caso è disponibile a questo link), e apre la strada alla possibilità di chiedere rimborso degli interessi in eccesso, se ci si trovasse nella casistica in questione avendo avuto in corso un finanziamento nel periodo indicato. “Tali contratti appaiono irrimediabilmente nulli – spiegano infatti Adusbef e Federconsumatori - per indeterminatezza relativa al tasso corrispettivo manipolato (applicazione art. 1284 c.c.) e per contrarietà dell’oggetto del contratto all’ordine pubblico ed economico (applicazione combinato disposto artt. 1418 2° comma e 1346 c.c.) ed alla banca va restituita la sola sorte capitale, al netto di ogni spesa e competenza, dilazionata secondo il piano di ammortamento allegato ai contratti”.

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29 November 2016 di Floriana Liuni