Mutui e garanzie: attenzione

I tassi scendono, l’erogazione di mutui sale, eppure parlando con le persone e in particolare leggendo i commenti dei nostri lettori, pare che ottenere un mutuo sia ancora un’impresa piuttosto difficile, soprattutto in contesti economici non troppo sereni. Spesso è infatti necessario offrire delle garanzie alla banca presso la quale si desidera stipulare un finanziamento per l’acquisto dell’abitazione: garanzie che possono ridurre anche molto la convenienza di un finanziamento.

Stando allo scenario macroeconomico, tutto dovrebbe essere in discesa per chi desidera stipulare nuovi mutui o rinegoziare quelli vecchi. Si preannunciano infatti tassi sempre più al ribasso, soprattutto dopo le parole del Presidente della Bce Mario Draghi, che ha annunciato una ulteriore limatura dei tassi di deposito delle banche, già negativi, dal -0,2 al -0,3%, il che non solo potrebbe preludere ad una ulteriore discesa del costo del denaro, ma in generale incoraggia le banche ad erogare liquidità. Ai minimi storici anche il tasso Euribor, che a fine novembre si attestava allo 0,079%. Ripercussioni sono attese quindi sui mutui a tasso variabile, i cui tassi si compongono a partire proprio dall’Euribor: un mutuo di questo tipo dovrebbe in teoria essere più conveniente, purché la banca non abbia, come spesso accade ultimamente, fissato un pavimento al di sotto del quale i tassi non possano scendere.

Ci si attende dunque un aumento ulteriore della domanda di mutui, tenendo conto che anche la Tasi sulle prime case è in fase di eliminazione? Lo dirà il tempo. Intanto i dati mostrati dall’Abi parlano di un 2015 che, nei suoi primi dieci mesi, ha visto un incremento delle nuove erogazioni di mutui pari al 94,3% (pari a 39,1 miliardi) rispetto allo stesso periodo del 2014, con una quota surroghe di un terzo del totale.  E, per di più, la tendenza sarebbe verso i tassi fissi, che nello scorso ottobre hanno superato il 60% delle nuove erogazioni, contro il 44,3% dei mutui a tasso variabile.

Eppure le difficoltà dei mutuatari ad offrire garanzie alle banche non sono certo diminuite, né lo sono i dubbi relativi a ciò che ci si può veder chiedere da un istituto di credito quando presentiamo una domanda di mutuo: richieste che in qualche caso potrebbero far lievitare i prezzi limando i margini di convenienza nello stipulare un nuovo contratto.

Quali sono, in breve, le garanzie che possono esserci richieste per un mutuo? A parte l’ipoteca, che dura 20 anni e garantisce alla banca un diritto di prelazione sulla proprietà dell’immobile o sul soddisfacimento del credito qualora non si riesca a rifondere il mutuo e si sia costretti a vendere,  c’è la fideiussione, ovvero la presenza di un garante. Il garante è una terza persona, né proprietaria né intestataria del mutuo, che però si fa carico del suo pagamento in vece del contraente, se questi non fosse in grado di far fronte alle rate.

Il garante si impegna con tutti i propri beni, anche se il tetto massimo di tale obbligo è fissato dall’articolo 1938 del Codice Civile, che dispone che esista un limite alla fideiussione. Però il “favore” deve essere rimborsato dall’intestatario del mutuo: il garante può infatti chiedere il rimborso (regresso) di quanto versato, come da articoli 1950, 1951 e 1952 del Codice Civile. Attenzione, perché la posizione del garante non si estingue con il decesso del contraente, ma va rinegoziata in caso il garante non voglia più essere tale. In caso, invece, di decesso del garante, il suo obbligo passa agli eredi.

Tra le altre garanzie richieste dalla banca ci sono le polizze a copertura del rischio di insolvenza (caso morte o di perdita del lavoro), di cui abbiamo parlato qualche tempo fa: anche i premi di queste polizze vanno conteggiati nei costi del mutuo.

Infine, in casi di ritardo del pagamento vanno conteggiati gli interessi di mora. Per ritardi oltre 180 giorni la banca può chiedere il rimborso immediato del prestito con estinzione del contratto, e in qualche caso potrebbe anche chiedere i danni.

9 December 2015 di

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