I costi del mutuo

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La casa di proprietà è il sogno di tante famiglie e il mutuo lo strumento utilizzato da due terzi di chi l’acquista. Milioni di mutuatari che, secondo l’ultimo rapporto dell’Osservatorio sul credito al dettaglio realizzato da Assofin, Crif e Prometeia, hanno deciso di indebitarsi con una spiccata preferenza per il tasso variabile che ha, infatti, rappresentato la forma preferita nel 66% dei prestiti per la casa.

Ma il mutuo ipotecario, è sempre bene ricordarlo, è un prodotto finanziario complesso che impegna i contraenti per alcuni decenni e la cui scelta impone di prendere in considerazione molto seriamente tutti i fattori che lo condizionano.

In primis la politica monetaria della Banca centrale europea con l’istituto di Francoforte che a luglio ha alzato i tassi di un quarto di punto: dall’1,25% all’1,5%. Ma c’è anche la corsa dell’Euribor che viaggia ai massimi da oltre due anni. Basti pensare che il tasso interbancario a 3 mesi si è portato all’1,55%. In soldoni, le rate del mutuo di luglio (in concomitanza con la fine del mese, del trimestre o addirittura del semestre) sono aumentate del 5%-7% rispetto a un anno fa.

Così, se si ha intenzione di chiedere un mutuo, per evitare di ritrovarsi a pagare importi che non si è poi in grado di saldare a fine mese, meglio leggere con molta attenzione il contratto del finanziamento e il documento di sintesi che le banche devono consegnare obbligatoriamente. Qui è presente il costo reale che la banca fa pagare.

Non basta, infatti, basarsi sul semplice tasso d’interesse, dato che bisogna tener conto anche delle diverse voci di spesa per avere un’indicazione sull’effettivo costo del prestito che è di norma superiore rispetto al Tasso annuo nominale (Tan) richiesto.

Per consentire ai clienti una più rapida e agevole comparabilità del costo complessivo delle operazioni di finanziamento, la Banca d’Italia ha imposto di comunicare alla clientela l’indicatore di costo (Isc) che, nel caso, di mutuo si chiama Taeg (Tasso annuo effettivo globale).

Si tratta, cioè, di una percentuale che, oltre al tasso di interesse nominale applicato con il quale si calcola la rata mensile, considera anche le spese accessorie iniziali e le spese periodiche in relazione alla durata del finanziamento e alla diversa periodicità delle rate di rimborso.

In particolare, nella formula di calcolo rientrano parametri ulteriori rispetto al solo rimborso del capitale e degli interessi. Sono, infatti, presi in considerazione le voci relative alle spese d’istruttoria, di revisione del finanziamento, d’apertura e chiusura della pratica di credito, di riscossione dei rimborsi e d’incasso delle rate (se previste contrattualmente), di assicurazione o garanzia, imposte dal creditore intese ad assicurare il rimborso totale o parziale del credito, di costo dell’attività di mediazione svolta da un terzo (se necessaria per l’ottenimento del credito) e di ogni altra spesa, contrattualmente prevista, connessa con l’operazione di finanziamento.

La normativa consente in ogni caso alcuni spazi di discrezionalità nel calcolo degli indicatori di costo. Ad esempio, le spese assicurative, se facoltative, e non imposte quindi dal creditore, possono essere escluse dal calcolo dell’Isc e del Taeg.

Il consiglio è, quindi, chiaro: segnarsi con molta attenzione questo indice, come fondamentale indicatore per confrontare i mutui per la casa proposti della varie banche e scegliere così il finanziamento più conveniente.

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