Bad bank: un bene per i mutui?

Sulla scia dello scompiglio suscitato dall’ultima crisi bancaria, che ha rivelato conti molto meno solidi per le banche italiane che custodiscono i soldi di molti risparmiatori, il governo italiano ha allo studio una soluzione che consentirebbe di rifinanziare i debiti degli istituti di credito in modo da dare loro una seconda opportunità senza per questo concedere un aiuto di Stato (almeno non in maniera evidente).

Si tratta della soluzione “bad bank”, che consiste pressappoco nell’impacchettare tutti insieme i debiti in sofferenza delle banche in crisi - ovvero tutti quei debiti che, non ripagati, hanno creato un buco al bilancio - e nel trasformarli in altrettante obbligazioni da vendere, in modo che chi le acquista vada a rifinanziare il debito. Tali obbligazioni verrebbero acquistate da società create ad hoc al 20% del loro valore nominale (quindi, per un debito di 100 queste società pagherebbero 20), e rimesse sul mercato al 50% di tale valore. Se le obbligazioni, così rivendute, saranno acquistate, la società che le ha vendute avrà realizzato il 30% di guadagno. Altrimenti ci avrà rimesso il 20% pagato per acquistarle. Ma a quel punto potrebbe intervenire lo Stato con un’apposita assicurazione a garanzia, dai costi che, per ora, è difficile quantificare.

Come verranno recuperati i debiti di queste banche? È lecito pensare che tra le principali garanzie ci sarà il patrimonio immobiliare in possesso degli istituti di credito, che, secondo Nomisma, in due casi su tre garantiscono i crediti in sofferenza coinvolti nel processo di “bad bank”. Immobili che verranno reimmessi sul mercato in maniera massiccia, con conseguenze che è difficile valutare. Se infatti nelle intenzioni del governo non si tratterà che di dismissioni volte a recuperare il patrimonio bancario, nei fatti potrebbe accadere che gli immobili restino a lungo invenduti: le dismissioni, anche sottocosto, negli anni scorsi non hanno infatti avuto grandissimo successo, ed è difficile prevedere quale esito avrà questa ulteriore iniezione di mattone sul mercato.

E’ probabile che i prezzi di mercato scenderanno ulteriormente, il che, se non si tradurrà necessariamente in nuove compravendite (tutto dipende infatti dalla tipologia degli immobili, dalla loro ubicazione e da altri fattori), significherà senz’altro una ulteriore svalutazione del patrimonio immobiliare bancario. Questo fenomeno potrebbe essere frenato da un’adeguata opera di riqualificazione degli immobili stessi, che in questo modo potrebbero, forse, diventare più appetibili per il mercato, ma in presenza di eccesso di offerta anche questo investimento potrebbe in realtà andare perduto.

Certo è che, probabilmente, assisteremo ad un ribasso dei prezzi che renderà in generale ancora più abbordabile l’acquisto di una casa da parte di una maggiore fetta di potenziali acquirenti. Circostanza che andrebbe ad aggiungersi alla situazione che, almeno in teoria, è già favorevole anche per quanto riguarda il mercato dei mutui, i cui tassi, nel nostro Paese, sono ormai quasi allineati a quelli europei. Stando agli ultimi dati Bankitalia, infatti, i tassi medi per un mutuo a 20 anni tasso fisso si attestano intorno al 2,5%, mentre per il tasso fisso si parla di un 1,5% nell’ultimo trimestre 2015, ponendosi, in media, poco al di sopra dei tassi applicati nell’area euro.

In tutto questo, sostiene Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia, la soluzione bad bank per il rifinanziamento dei crediti bancari in sofferenza potrebbe essere una possibilità per il rilancio del mercato dei mutui. “Se la bad bank verrà realizzata mantenendo in capo alla banca il plusvalore realizzato dalla vendita dei non-performing loans – spiega Colombo Clerici, - dovrebbe esservi una maggiore possibilità di erogazione dei mutui fondiari che oggi sono molto ridotti. Ciò andrebbe ovviamente a favore di una ripresa anche del mercato immobiliare”.

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18 February 2016 di Floriana Liuni